Bytová politika v Nizozemsku: rostoucí nerovnováha mezi státem a trhem
Bydlení, jak bylo jasně vyjádřeno Torgersonem (1987) již v osmdesátých letech, může být charakterizováno jako »viklající se pilíř ve státu blahobytu«. Studium bytových systémů znamená dívat se těsně na vzájemné působení mezi rozvojem trhu a politickými cíli. Existuje několik důvodů, proč to je velmi obtížné, a proč je to odvážný úkol. Politická stránka, která se zdá na první pohled možná docela průhledná, je ve skutečnosti často zcela spletitá. Kromě cíle realizovat konkrétní záměry bydlení je bytová politika také ovlivněna jinou obecnou ekonomickou politikou, stavební politikou, koncepcí životního prostředí a finanční politikou. Na druhé straně je trh s byty sám o sobě také velmi spletitý a daleko ne dokonalý. Jak Priemus poznamenal při citaci Kornaje, pravá tržní rovnováha, ve které úrovně požadavků kupujících a prodejců jsou stejné, je výjimečná při existující situaci v bytovém sektoru. To je dáno tím, že není volný pohyb cen. Společnost nepřijímá bez pochybností míru požadavků v sektoru a výstavba bytů je nezbytně ovlivněna mnohaletou přípravou, která znamená, že přizpůsobení se požadavkům je doprovázeno velmi dlouhými odklady. (Priemus, 2002, p. 72).
Toto komplikované ladění mezi různými oblastmi politiky a rozvojem trhu znamená, že bytová politika nemůže být jednoduše chápána v pojmech politických cílů, ale že politika je v praxi výsledkem komplikovaných vlivů - kompromisů - mezi tržními silami a různými vládními zájmy. V tomto příspěvku uvedeme některé nedávné politické cíle ve vztahu k určitému rozvoji aktuálních tržních požadavků v Nizozemsku. Jde o dobrý příklad o někdy problematickém slaďování mezi státní politikou a rozvojem trhu.
Od posledního desetiletí volala nizozemská bytová politika po větší tržní orientaci a cíle byly podle toho přizpůsobeny. Tento vývoj byl zaveden koncem osmdesátých let, kdy bytové asociace se staly nezávislými a podpory objektům v bytové výstavbě (na cihlu) byly podstatně sníženy (Heerna, 1989). Nejposlednější politický dokument od Remkese, státního tajemníka pro bydlení, dále podtrhuje účinky trhu zesílením pozice spotřebitele. Politický dokument Lidé, Preference, Bydlení zdůrazňuje prostor pro svobodný výběr a hlas řádných občanů v bytech budovaných na zakázku a obydlených majiteli (Remkes 2001). Nizozemská vláda výslovně zvolila realizaci více tržně orientované bytové politiky, protože cítí, že účast v bydlení a životní prostředí v obytných zónách je sociálně-kulturní nutností a je v souladu s emancipovanou společností. Ve specifických podmínkách se jeví, že požadavek na bydlení majitelů ve vlastním bytu, jež se vyskytuje v mnoha šetřeních požadavků na bydlení, by měl být uznán, a že soukromé zakázky na bytovou výstavbu by měly být podporovány. Vláda má zájem, aby asi čtvrtina nájemních bytů byla převedena do bytů obývaných majiteli během deseti let a aby 70% výstavby bytů sestávala ze středně drahých a drahých bytů obývaných majiteli.
Odstranění státní kontroly a další posílení tržních vlivů mají velký vliv na vztah mezi prodejní cenou a bytovou výstavbou. V dobře působícím trhu, podle úvah neoklasické ekonomie, může být očekávána silná korelace mezi vývojem cen na byty a výstavbou nových bytů pro bydlení majitelů.
Graf 1 (viz. časopis) ukazuje vývoj cen bytové výstavby a novou bytovou výstavbu ve skutečnosti. Jak je ukázáno, státní vliv byl podstatný od roku 1965 do roku 1990. Během téměř celého období vláda určovala vztah mezi velikostí, typem a vlastnictvím nemovitostí z výstavby, takže nemohl být perfektní vzájemný vztah mezi cenou a výrobou. Od té doby však byly tržní síly stimulovány a v teorii mohl být pozorován vliv cen bytů na výstavbu. Skutečnost však ukazuje, že minulé dokončování bytů nereagovalo na prudký vzrůst cen domů. Nejdůležitější vysvětlení proto je, že existují překážky v politice mnoha vládních oblastí, které brání adekvátní práci tržních sil. Nejhorší tržní místa jsou nalezena v územním plánování, politice městského rozvoje a stavebním řízení. Vláda přibrzdila tuto politiku v roce 1990, aby usnadnila rozvoj bytové výstavby uvnitř a okolo velkých měst na místech, kde byly drahé pozemky s komplikovanou možností rozvoje. Některé další faktory vysvětlující tuto stagnaci jsou podány v počtu nedávno publikovaných studií. Státní a místní úřední postupy, nedostatek materiálu, vybavení, a adekvátně cvičení stavební dělníci, a rovněž vysoké ceny budov a půdy, to všechno přispělo ke stagnaci (Heijden & Hoeksta, 2002; Companen, 2001, 2002; Vries & Heijden, 2002).
Jak výše uvedená analýza vyjasnila, navzdory liberalizaci trhu bydlení, prodejní ceny v Nizozemsku v roce 1990 explodovaly bez dodávky nových bytů schopných adekvátní reakce. Z perspektivy vypracované nizozemskou vládou, která se snažila pohybovat směrem k více liberalizovanému bydlení, můžeme udělat závěr, že od začátku roku 1990 (když vláda hledala, jak stimulovat vliv silného trhu na fungování systému bydlení) dodávka nových bytů obývaných majiteli zaostala za rozvojem poptávky a v absolutních číslech se tato dodávka dokonce lehce snížila. Jako výsledek nebylo přerušení v ostře narůstajících cenách. Na jedné straně, poptávka po bytech obývaných majiteli v Nizozemsku je silně stimulována finanční politikou, podporou osob ze skupiny s nízkými příjmy hledajícími vlastnictví bytu a kreativními formami hypotéky. Na druhé straně, dodávka nových bytů obývaných majiteli je stažena k přísnému územnímu plánování a na rozvoj požadavků kvality v nových budovách. Důsledky jsou pozorovatelné ve statistice: ceny domů rostou explozivně, zatímco dodávka stagnuje. Z důvodu tohoto rozvoje nejen neuspělo přání vlády stavět více bytů do osobního vlastnictví, ale také druhý cíl se minul: prodej nájemních domů neroste, ale naopak klesá. Mezera mezi cenami bytů a nájmy je stále příliš veliká pro usídlené nájemníky, aby změnili držbu bytů.
