Budoucnost panelových domů záleží na majitelích
Poté, co byla v minulém desetiletí rozprodána většina bytů v majetku státu, měst a obcí, vznikla - většinou z bývalých nájemníků - početná skupina majitelů bytů v panelových domech. Zatímco ti dřív chodívali řešit každý problém a poruchu na bytovou správu, ocitli se takřka ze dne na den před úkolem sami udržovat a spravovat nejen vlastní byt, ale společně s ostatními i celou budovu.
Často šlo o lidi, kteří neměli s vlastnictvím takového majetku žádnou zkušenost, někteří se nákupem bytu chtěli vyhnout rizikům, že by „jejich" byt koupil někdo jiný. Ačkoliv zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který prodeje bytů z majetků státu a obcí upravuje, vznikl již před více než 10 lety, zájem o byty byl zpočátku nevalný, a proto se stát a obce bytů - často na politickou objednávku - aktivně zbavovaly. Bylo třeba ještě přenést odpovědnost za panelové domy z beder státu. Proto zákonem č. 103/2000 Sb, kterým byl novelizován zákon č. 72/1994 Sb., učinilo z dosavadních vlastníků ze dne na den členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), což je zvláštní právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Jejím úkolem je správa společných prostor, stavebních konstrukcí a zařízení (např. chodeb, střechy, domovních rozvodů atd.).
Individuální vlastnictví bytů v bytových domech není jedinou formou jejich vlastnictví. Velký význam mají bytová družstva, tedy skupinová forma vlastnictví, existují stále i obecní byty, které dnes v některých obcích dokonce posilují, a konečně soukromé vlastnictví celých domů i s byty. Individuální vlastníci sdružení v SVJ, kde se jen výjimečně objeví právník nebo stavař nebo účetní (všichni zároveň jen zázrakem), jsou však nejproblematičtější. Chybí jim ale zkušenost, jak o majetek pečovat, organizace, právní povědomí a technické znalosti, tedy to, co podnikatelé, obce i družstva aspoň zčásti mají. Potřebují informace o tom, jak mají jako investoři postupovat.
Záruka úspěšné rekonstrukce - technicky zdatný investor
Na první pohled se zdá, že na internetu lze pohodlně, rychle a zadarmo nalézt na všechno odpověď a řešení. Vystřízlivění nastane, když se řeší něco konkrétního ve všech podrobnostech a detailech. Pro proces celkové regenerace panelového domu to platí obzvlášť. Sdružení Centrum regenerace panelových domů (CERPAD), které bylo představeno v minulém čísle [1] a má poznatky ze stovek rekonstrukcí panelových domů, pociťuje hluboký nedostatek informovanosti investorů, což jsou zejména už jmenovaná SVJ, ale i družstva, obce a podnikatelé. Zatímco poslední tři jmenovaní vlastníci jsou na tom lépe organizačně a právně, všichni až na výjimky mají veliké rezervy v technické zdatnosti. Dlouholeté zkušenosti sdružení CERPAD ukazují jedno: Nejlepší zárukou úspěšné a efektivní rekonstrukce je technicky zdatný investor. Investor, který se o technickou stránku věci odmítá zajímat a ponechá ji pouze na stavební firmě, vykazuje statisticky horší výsledky a vyšší četnost doslova zkažených zákroků.
Semináře sdružení CERPAD
Poskytovat majitelům panelových domů a bytů informace a poradenství ve věcech celkových rekonstrukcí je hlavním důvodem vzniku sdružení. Osvěta probíhá ponejvíc formou seminářů. Zdarma, na rozdíl od většiny akcí podobného typu, které bývají často za vysoký poplatek. V žádném případě to neznamená, že by semináře sdružení CERPAD měly slabší úroveň. Pečlivostí přípravy přednáškových programů, rozsahem a hloubkou podávaných informací, vhodnou délkou řečnických vstupů, výběrem přednášejících a jejich řečnickými dovednostmi patří tyto semináře k nejhodnotnějším a nejpřitažlivějším. Stručný výtah z posledního semináře přinášíme v následujícím textu.
Budoucnost panelových domů
Pod tímto názvem uspořádalo sdružení CERPAD společně s Družstevním marketingovým sdružením dne 2. listopadu 2005 v Praze na Novotného lávce další ze série odborných tématických seminářů. Zúčastnilo se ho přes 80 zástupců bytových družstev, společenství vlastníků panelových domů i městských částí. Z odborné veřejnosti se semináře účastnili členové ČKAIT.
V programu vystoupil ředitel Státního fondu rozvoje bydlení Jan Wagner s aktuálními informacemi v oblasti podpor bydlení.
Hosté z Německa, zástupci architektonické kanceláře S&P Sahlman, Drážďany. Dipl. Ing. Arch. Angela Pohl s kolegou prezentovali zajímavou studii rekonstrukce panelových domů na Žižkově v Lupáčově ulici: originální řešení zachovává konstruktivistický ráz budovy a zároveň reaguje na ráz okolních historizujících budov. Domy sestávající z několika bloků navrhují opticky potlačit a rozčlenit, dále opticky oddělit přízemní část a naopak poslední podlaží sjednotit s hlavní masou domu. Navrhují od sebe odlišit jednotlivé domovní bloky, různě řešit vstupy a vzrostlou zeleň situovat do linií spojů bloků. Charakteristické barevné řešení celého komplexu zachovává modul panelů. Za tímto řešením stojí řada úspěšně zrealizovaných, i velkých projektů. Konfrontace s našimi projektanty může být přínosná pro všechny zúčastněné, především pro objekt samotný.
Následovalo vystoupení zástupkyně starosty MČ Praha 3, Mileny Kozumplíkové, která prezentovala úspěšné realizace komplexních regenerací panelových soustav G57 na Jarově. Rekonstruované byty tamější radnice odprodává nájemníkům. Současně formou dražby prodává i byty vybudované v nástavbách. Přestože cena bytů v regene-rovaných domech je významně nižší než „tržní", neboť jejím cílem bylo hlavně pokrýt náklady na regeneraci, vznikl nezanedbatelný zisk. Stamilionová investice do vybudování garážového objektu tak může být z velké části kryta těmito prostředky.
Jaroslav Říha (Alsecco) informoval o kontaktních zateplovacích systémech (dnes ETICS - angl. zkratka od vnější tepelně izolační kompozitní systém) s vysokou mechanickou odolností, kterou na místě demonstroval předvedením zkoušky podle nových evropských předpisů. Přiblížil dále problematiku (požadavky, normy, třídy, certifikace) sanace obvodového pláště panelových domů, poukázal na dříve užívané materiály a technologie a rizika plynoucí z jejich použití. Uvedl, jak má správně postupovat firma aplikující ETICS a na co si je třeba dát pozor.
Michal Švásta (Schindler) zastupující firmu, jež se seminářů sdružení CERPAD účastnila vůbec poprvé, přiblížil změny v legislativě a vyplývající povinnosti. Vyjmenoval rizika, která mohou přinášet nedostatky stávajících výtahů, a uvedl postup, jak je odstranit.
Hana Gattermayerová (P.H.A.) se dotkla závažného nebezpečí, kterým je požár v panelovém domě. Následky hašení požáru mohou ovlivnit bydlení v takto postiženém domě na řadu let. Požár a jeho hašení může také ovlivnit statiku stavby.
Petr Kejklíček (PROMAT) navázal příspěvkem o problematice požární ochrany.
Ivan Řehoř (projektová kancelář MCT) uvedl, že na základě dříve provedených regenerací a jejich analýzy dochází k vývoji v řešení detailů i celých systémů. Upozornil na rozdílné požadavky na zpracování projektu podle druhu podpory, o kterou bude žádáno. Projekt zpracovaný pro podporu např. od ministerstva pro místní rozvoj nelze použít pro čerpání z programu PANEL apod.
Ivo Zeman (REHAU) upozornil na problémy spojené s okny, meziokenními vložkami a jejich výměnou. V některých případech může přinést větší úspory, investiční i provozní, nové rozměrové řešení oproti prosté výměně, jak ukázal na příkladě dvou shodných domů (před regenerací) v pražském Zahradním městě. Vyplývá to z toho, že současnými izolačními dvojskly lze docílit výrazného zlepšení tepelného prostupu, zatímco rámy tvoří slabší místo okna. S tím souvisí způsob zabudování okna do obvodové konstrukce. Ivo Zeman přiblížil také některá vývojová řešení osazení oken, umožňující vhodné napojení na izolační souvrství.
Není dům jako dům
Ne každý ví, že vzhledem k rozmanitosti stavebních soustav, jejich krajovým modifikacím, rozdílné kvalitě stavebních prvků či vlastního provedení existují domy, které umožňují provést kvalitní regeneraci za přijatelné peníze a naopak, že existují soustavy, které lze regenerovat jen obtížně a draze. Cenu regenerace proto není možné stanovit od stolu bez průzkumu domu, stanovení stupně poškození a technického zestárnutí. Je třeba znát dobu vzniku panelové domu. Dále je nezbytná analýza jeho stavu, provedená na základně kvalitní diagnostiky.
Diagnóza. Regeneraci musí předcházet pečlivá diagnostika celého objektu. Ta zjistí stav domu z hlediska statiky, obsahu vlhkosti, tepelných a akustických vlastností, stav detailů a rozsah poškození. Kvalita a cena diagnostiky velmi záleží na znalosti stavební soustavy. Pokud investor zná slabá místa, ví kde provádět sondy a zná projevy typických závad, může správně zadat diagnostické práce a posoudit důvěryhodnost zprávy, kterou mu diagnostik předloží. Více informací je uvedeno v publikacích1 ČKAIT a MPO ČR na podporu programu PANEL.
Analýza. Zahrnuje pečlivé zpracování výsledků diagnózy a vyhodnocení vlivu regenerace a její ceny na výsledné vlastnosti domu. Výstupem je souhrn požadavků na regenerovaný dům, tedy i výběr postupů a materiálů. Je nutné zdůraznit, že zanedbání analýzy může regeneraci prodražit nebo znehodnotit.
Návrh. Ideální návrh řeší statiku objektu, dbá na snížení celkové spotřeby energií v souladu s novelizovanými zákony a zvyšuje i standard bydlení. Zde začínají hrát velkou roli odlišnosti ve stavební a finanční terminologii, rozdílné požadavky podle typu žádané podpory i přístup finančních úřadů.
Výjimečnost panelové výstavby
Z diskusí na seminářích vyznívá nutnost vždy ctít tepelně-technické a hygienické požadavky, vyplývajících ze zákonů a norem, a klást důraz na používání materiálů s prokazatelnou trvanlivostí funkce i vzhledu. Samozřejmé by mělo být použití komponent shodné kvality. Rozhodujícím pro úspěšnou regeneraci je správné provedení všech detailů. V každém okamžiku (od fáze diagnózy až po dokončovací práce) je pro členy BD či SVJ mimořádně prospěšné nechat se inspirovat nebo poučit prohlídkami jiných, již regenerovaných domů.
Již od 70. let minulého století byla věnována pozornost stavu panelových domů. Vzorem byla kolébka této výstavby, Francie. Kromě stavu domů věnovali ve Francii pozornost i morální stránce bydlení v panelových domech. I u nás byla této problematice věnována pozornost, byly např. zpracovány projekty na propojování bytů jak v úrovni podlaží, tak mezi podlažími. Dnes - za současného stavu fungování trhu s nemovitostmi - nemá občan vždy možnost zvolit bydlení odpovídající jeho požadavkům a prostředkům. Jak bude vypadat trh s byty v panelových domech, je možné vysledovat v bývalé NDR. Obsazenost domu nájemníky klesá, dochází ke zvětšování bytů jejich spojováním, přistavují se balkóny a lodžie, naopak se domy snižují o celá patra, vznikají proluky vybouráním bloků apod. Vývoj je patrný nejen v architektuře a stavebně-technických vlastnostech, ale i majetkové struktuře. Dříve státní či obecní byty, dnes regenerované a prázdné, se stále více ve velkých městech (zejména v Berlíně) dostávají do rukou silných soukromých investorů, zejména amerických, kteří spekulují na budoucí profit.
Literatura a zdroje:
[1] Hejhálek, Jiří; Volf, Petr: Cerpad – ucelený přístup k sanacím panelových domů, Stavebnictví a interiér č. 11/2005, http://www.stavebnictvi3000.cz/cl.php?ID=1646.1 http://web.ice-ckait.cz/shop/vypis_publikaci.asp?item=8
