Bydlení ve Vídni, Budapešti, Praze a Bratislavě
Blížící se vstup Česka, Slovenska a Maďarska do Evropské unie se stává stále častěji předmětem zájmu jejich sousedů o dění v uvedených kandidátských zemích se zaměřením na různá témata. Je přirozené, že takovým tématem jsou otázky bydlení. Rakousko se už v době existence železné opony považovalo za nejpovolanějšího zprostředkovatele poznatků o Československu a Maďarsku a o jejich publicitu, ale také za účelem získání některých priorit vyplývajících z tohoto hlubšího zájmu o jmenované země. Ve zvýšené míře to platí po roce 1989 a 1990, jak vyplývá z různých akcí, vycházejících z Rakouska.
V dubnu t.r. se uskutečnilo ve Vídni 15. symposium o bydlení, organizované odborným časopisem Wohnen Plus a deníkem Standard, které bylo zaměřeno na bydlení ve Vídni a v hlavních městech sousedů Rakouska, tj. Budapešti, Praze a Bratislavě. Symposia se účastnili odborníci všech čtyř zemí. Jejich názory na současnou a očekávanou bytovou situaci v uvedených hlavních městech, doplněné i dalšími poznatky o Rakousku, Česku, Slovensku a Maďarsku lze považovat za ilustrativní průřez problémů spojených s bydlením v zemích střední Evropy.
Novodobou sídelní situaci v zemích střední Evropy charakterizoval E. Frey, vedoucí redaktor časopisu Wohnen, jako značně rozdílnou v Rakousku a ostatních středoevropských zemích. Jakmile překročíme rakouskou hranici do Česka, Slovenska nebo Maďarska, vidíme nápadnou podobu ohromných panelových sídlišť ve městech, v nichž bydlí většina obyvatelstva těchto zemí. Proti tomu na venkově lze vidět všude chátrající domy, z jejichž fasád se dá usuzovat na tristní stav bytů v těchto budovách. Takový poznatek vyplynul i z většiny referátů přednesených na dubnovém symposiu. Hlavním tématem byla »Konkurence nebo kooperace« jako formy výměny poznatků o bydlení v zemích střední Evropy, a to ve vztahu k perspektivám bytové politiky ve čtyřech sousedních zemích. I když transformační proces kandidátských zemí na vstup do Evropské unie byl označen jako celkově úspěšný, právě bydlení je považováno za slabinu vývoje po roce 1989 a 1990. Je to nejtíživější dědictví komunistické éry v těchto zemích. Po roce 1990 se v tomto směru skutečně jen málo zlepšilo, lecos se dokonce zhoršilo. Mnoho bytů bylo zprivatizováno, avšak vlastníkům chybí peníze na údržbu, nemluvě o sanaci bytového fondu. Vinu na tom mají i mezery v legislativě.
M. Czerny, expertka z renomovaného Výzkumného ústavu pro hospodářství, označila bytový fond v Česku, Slovensku a Maďarsku za »katastrofální«. Střechy se rozpadají, stejně tak rozvody vod a energií. Žádná z uvedených tří zemí nezvládla svou bytovou politiku. To potvrdil také T. Farkas ze Svazu maďarských bytových družstev. Všechny čtyři porevoluční maďarské vlády sice měly »bytovou politiku«, ale každá se ubírala jiným směrem. Výsledkem byla nezdařená privatizace bytů, právní nejistota a nedůvěra k nájemnímu bydlení.
Řada expertů a praktiků účastných na symposiu, které bylo sponzorováno mimo jiné bankou Austria Creditanstalt a organizací města Vídně pro bytové služby, viděla východisko z neutěšené situace v přijetí rakouského modelu podpory obecně prospěšného bydlení a v podpoře bytové výstavby. Odborníci přiznali, že se tato politika dostává v Rakousku do palby, avšak její dosažené úspěchy by mohly být motivací pro řešení problémů bydlení v Česku, Slovensku i Maďarsku.
Tento model se ovšem nedá jednoduše exportovat beze změn. „Aby se transferovala obecná prospěšnost, musí se nejprve změnit postoje a vytvořit rámcové právní podmínky“, řekl na symposiu K. Wurm, předseda Rakouského svazu obecně prospěšných stavebních sdružení. „Pak jsou otevřeny brány pro kooperaci mezi stavebními družstvy a investory bytové výstavby. Především však musí do bytové výstavby plynout více peněz, a to nejen z privátních zdrojů. Jestliže chybějí v kandidátských zemích veřejné prostředky, mohou pomoci Fondy pro bytovou výstavbu Evropské unie“.
„Avšak také Rakousko by mělo být v otázce bytové politiky aktivnější“, řekla E. Glawi-schnig, spolková mluvčí Strany zelených. Měla tím na mysli rakouskou podporu sousedním zemím v oblasti energetických úspor na ochranu klimatu a životního prostředí.
„O transferu know-how z Rakouska do Česka, Slovenska a Maďarska nelze uvažovat“, řekla M. Czerny. „Naopak. Prospěšná by byla investiční vlna do bytové výstavby; oživila by tam jejich hospodářství a byla by prospěšná i pro Rakousko“. Ještě dále šel B. Riessland, ředitel Vídeňského fondu pro podporu hospodářství (WWFF), který prohlásil, že odstraněním hranic se stane »Vídeňský region« pro zahraniční investory ještě přitažlivějším a že by v tomto směru měla sehrát svou roli i bytová politika. Riessland se přitom odvolával i na tzv. »kalifornský efekt«, podle něhož multikulturalita a otevřenost dynamizuje hospodářství, vědu a kulturu.
„Rozšíření Evropské unie na východ je šance i pro naši bytovou politiku“, konstatoval W. Faymann, vídeňský městský radní pro bytovou politiku v reakci na potřebu nové vlny imigrace do Vídně jako byla na začátku devadesátých let. „To by však vyžadovalo i novou bytovou politiku vyplývající ze znovuobjevení výhod podpory této politice v minulosti“.
Zatímco politika rozšiřování Evropy směrem na východ v lecčem ještě vyčkává, někteří občané už žijí v Evropě bez hranic, jak ukazuje případ západomaďarského města Sopron, kde se silně staví, a to také pro Rakušany, kteří se usazují ve starém hlavním městě Burgenlandu. Pro A. Sommera, experta pro bytové právo v rakouském Ministerstvu hospodářství, nekončí vídeňský sídelní prostor na státní hranici, ale „Osa Vídeň - Bratislava je jasná jako na dlani“. A. Sommer se pak blíže zabýval bytovým fondem a bydlením ve Vídni, v Praze, Bratislavě a Budapešti:
Uvedl, že velká část obytných domů pochází v těchto městech z doby před rokem 1945 nebo byla postavena v epoše komunistického státu. V posledních letech bylo ročně dokončeno na 1 000 obyvatel v Praze 2,7 bytů, v Bratislavě 3,2 bytů, v Budapešti pouze 2,5 bytů. Ve Vídni je intenzita bytové výstavby v posledních letech 4,1 nových bytů ročně na 1 000 obyvatel. Velmi rozdílné jsou však náklady na výstavbu nového bytu: v Bratislavě činí 45 000 eur, v Praze 45 300 eur a v Budapešti 52 000 eur proti 100 000 eur ve Vídni. Byty se ovšem liší svou velikostí: užitná plocha bytů v Praze 43,0 m
Ze Sommerových údajů o stavebních nákladech na jeden byt v eurech a velikosti užitné a obytné plochy v nově stavěných bytech můžeme odvodit náklady na 1 m2 užitné a 1 m
Obytná plocha představuje v každém z měst jiný podíl na úhrnné užitné ploše. V Bratislavě je to 38,7 %, v Budapešti 40,0 %, v Praze 42,8 % a ve Vídni 50,0 %.
Vybavenost obyvatelstva byty v přepočtu na 1 000 obyvatel je u stávajícího bytového fondu nejvyšší ve Vídni, kde je 481 bytů na 1 000 obyvatel; v Praze je vybavenost 428, v Budapešti 412 a v Bratislavě 387. Je nutno však poznamenat, že kvalitativní ukazatel bytové vybavenosti závisí nejen na velikosti bytového fondu, ale také na demografické situaci jednotlivých měst.
Pro zlepšení výchozích situací při řešení politiky bydlení se pro transformační země nabízejí podle M. Czerné některé vhodné nástroje:
• vybudování střešních organizací v obecně prospěšném sektoru bydlení,
• vznik právních rámcových podmínek pro společenství vlastníků, které by se staraly o údržbu a modernizaci domů,
• popisy standardních výkonů a služeb pro řemesla, stavební řemesla a vedlejší stavební činnost, aby se místní firmy mohly uplatnit ve výběrových řízeních,
• legislativa v oblasti práva na nemovitost, především fungující pozemkové knihy.
Své návrhy formulovala M. Czerny jako návrhy pro kandidátské země zejména z hlediska pružnější politiky bydlení. Z pohledu údržby a správy panelových domů individuálními vlastníky bytů je návrh na vznik právních podmínek pro společenství vlastníků zdůvodněn racionálně: „Jak se mají sanovat panelové stavby, není-li k dispozici kontaktní osoba? Nelze přece uzavírat s každým nájemníkem jednotlivé samostatné smlouvy.“ Pokud jde státní podpora stavebním objektům, jako je tomu v Rakousku, je M. Czerny rovněž jednoznačná. „Čistá subjektová podpora jako v anglosaských zemích by vedla k vytváření ghet. A bez podpory bytové výstavby nelze vybudovat žádný nájemní sektor“.
Největší rozdíly v právním charakteru bydlení vidí A. Sommer u sledovaných měst v rozdílech v titulech bydlení. Ze 745 000 bytů ve Vídni je 30 % bytů v komunálním vlastnictví a 18 % v majetku obecně prospěšných družstev. V Praze patří ze 497 000 bytů 22 % městu a 13 % bytovým družstvům. Proti tomu v Bratislavě je ze 166 000 bytů pouze 1,5 % komunálních a 15 % družstevních. V Budapešti je ze 725 000 bytů 10 % komunálních případně družstevních.
Částí bytového problému v Česku, Slovensku a Maďarsku jsou i podle M. Czerné vysoké podíly bytů ve vlastnictví uživatelů: od 55 % na Slovensku až k 90 % v Maďarsku. Špatné nájemní byty byly za směšně nízké ceny prodány nájemníkům, kteří však nedisponovali ani odpovídajícími finančními prostředky, ani nástroji pro údržbu a zlepšování kvality obytných domů. „Na západě je vlastnictví bytu symbolem bohatství, avšak na východě nemá s blahobytem co do činění“, řekla paní Czerny. Mnoho nových vlastníků se kvůli vysokým nákladům dokonce nezapsalo ani do pozemkové knihy.
Na východě Evropy je podle názorů některých odborníků třeba mnoho úsilí, aby obyvatelstvo bylo přesvědčeno o výhodách nájemního bydlení. Západní investoři vyžadují více právní jistoty ve vztahu k bydlení, říkají bytoví experti, a také politickou vůli ke kooperaci.
Takovým příkladem odmítání nájemního bydlení je Maďarsko. „Maďarsko má v oblasti nové výstavby a hlavně ve velkoměstech veliké zpoždění“, řekl T. Farkas, předseda Svazu maďarských bytových družstev. Podíl vlastnictví představuje v Maďarsku 92 % forem bydlení, nájemní bydlení asi 6 %. Byty jsou ve špatném fyzickém stavu z důvodu nedostatku finančních prostředků. Nová bytová politika – po vystřídání čtyř různých vlád – musí obsahovat především nový zákon o bydlení. Po letech propagandy vlastnického bydlení musí být veřejnosti přiblížena myšlenka nájemního bydlení a jeho výhod. Kromě toho je nutno výrazněji reagovat na nezbytnost sanace a obnovy bytového fondu. K tomu patří vychovávat i příslušné odborníky. „Ve velkých městech jsou četné budovy staré sto a více let“, uvedl T. Farkas. Kdyby existovaly v Maďarsku v oblasti bytových zákonů jednotné zásady, byli by i v Maďarsku investoři ochotni investovat do bytové výstavby více než dosud. Měly by být proto realizovány vzorové a pilotní projekty, které by vedly k vyšší preferenci nájemního bydlení.
Určitý náskok v rozšiřování nájemního bydlení má Rakousko. „Některé společnosti pro bytovou výstavbu již začaly s preferencí staveb nájemních bytů“, řekl K. Wurm, předseda Svazu obecně prospěšných stavebních sdružení. Kromě toho existují v Rakousku také v oblasti výzkumu a na vládní úrovni čilé kontakty. K problému Maďarska souhlasil K. Wurm s tvrzením, že tam nájemní bydlení nemá dostatečnou tradici. „Kromě toho by se tam muselo hodně sanovat, aby tento sektor byl učiněn hodnověrným“. Na východě se příliš sázelo na »kontraproduktivní tvorbu vlastnictví«. Proto se nyní stojí před problémem, že peněžní ústavy nejsou ochotné poskytovat na tyto nutné sanace prostředky, protože soukromí vlastníci jsou velmi špatně finančně vybaveni. „Družstva sice mají pozemky, ale domy na nich jim většinou nepatří“. Pro mezinárodní kooperaci Rakouska se sousedními státy existují sice východiska, ale ke zvýšení spolupráce by byly nutné projekty na mezistátní úrovni. „Kdyby se dal politický signál, že takové kooperace jsou žádoucí, a představují win-win-situaci, pak budou i investoři ochotnější poskytnout potřebné peníze“, prorokoval K. Wurm. Pokud jde o Rakousko, není-li zde zajištěna pro mnoho mladých lidí dostupnost bydlení, zůstává pro tuzemsko hlavní formou pro získání bytu obecně prospěšné stavební sdružení. Pokud budou tato družstva v Rakousku dělat svou práci dobře, bude i snazší, aby se systém obecné prospěšnosti těchto družstev transferoval i na východ, uvedl K. Wurm.
Proměny v bydlení a ve struktuře uživatelů bytů jsou středem pozornosti i rakouského tisku. Deník Die Presse z 12. dubna 2003 uvedl, že v Rakousku je nyní už 88 procent bytů hlavních bydlišť zařazeno do bytové kategorie »A«, bytů vybavených koupelnou nebo sprchovým koutem, WC a ústředním vytápěním. V roce 1994 tak bylo vybaveno jen 75 procent bytů. Byty v nejhorší kategorii »D« jsou nyní zastoupeny jen 3 % proti 7 % v roce 1994. To jsou výsledky šetření rakouského statistického úřadu z roku 2002.
Další trendy v bydlení v Rakousku vyjadřují následující data: Byty jsou stále větší: v průměru má v Rakousku byt 91,8 m2 proti roku 1994 s 86,1 m2. V bytech však bydlí v průměru stále méně osob. V celorakouském průměru bydlí v 32 % bytů pouze jedna osoba proti 28 % v roce 1994. V roce 2002 připadá na bytové domácnosti jednotlivců 40 % mužů a 60 % žen. Ve Vídni bylo v roce 2002 užíváno jednou osobou už 45 % bytů. Pro srovnání se uvádí, že v Hamburku je jedinou osobou užíváno už 48 % bytů.
Náklady na bydlení jsou ve Vídni značně vysoké. V současné době činí průměrné měsíční náklady na bydlení ve Vídni 320 eur (včetně provozních nákladů); v roce 1994 to bylo jen 243 eur. Je to zvýšení o 32 % čili vyšší než celková míra inflace. Nejnižší vzrůst nákladů na bydlení je v oblasti vlastnického bydlení, kde náklad v roce 2002 ve výši 314 eur byl jen o 16 procent vyšší než v roce 1994. I to byl patrně důvod, že podíl Rakušanů s hlavním bydlištěm ve vlastnickém bytě se zvýšil z 9 % v roce 1994 na 11 % v roce 2002. Na významu ztratilo bydlení v podnájmu. Jen málo nad 1 % Rakušanů bydlelo v roce 2002 v podnájmu proti 2 % v roce 1994.
Průměrná rakouská domácnost vynakládá na bydlení přibližně čtvrtinu disponibilního rozpočtu. Osamocené ženy vydávají na bydlení téměř třetinu svého příjmu. V současné době rostou jak ceny zboží, tak cena bydlení. Přesnější údaje uvádějí, že na bydlení vynakládají rakouské domácnosti 23,5 % svého příjmu, důchodci však 27,2 %, osamoceně žijící ženy 31 % příjmu.
Pod sociální tlak se dostává stále větší okruh obyvatel. Počet příjemců příspěvku na bydlení se v uplynulých čtyřech letech zvýšil jen ve Vídni o 70 %. V roce 2002 obdrželo příspěvek na nájemní bydlení ve Vídni 31 676 nájemníků, a to v celkové výši 53 mil. eur. Na rok 2003 se počítá v rozpočtu s částkou 69 mil. eur.
Při nynějších podmínkách mohou i obecně prospěšní investoři rozšiřovat své služby jen v omezené míře. Zvyšují se totiž ceny pozemků a na druhé straně klesá objektová podpora jejich aktivit. Nové nájemní byty proto stavějí jen někteří kapitálově silnější investoři. Většina investorů nabízí výlučně tzv. opční byty tj. s právem na pozdější právo nájemníka byt koupit, což však je pro spotřebitele spojeno s vynaložením vyšších nákladů jako je příspěvek na pozemek a stavební náklady.
Laciné nájmy (2,76 eur na 1 m2) jsou jen ve Vídni ve starších obecně prospěšných domech a v obecních domech. Přesto jsou tyto byty velmi důležité, jak zdůrazňuje K. Wurm. Avšak tyto byty se uvolňují jen pomalu v rozsahu 5 – 10 % fluktuace ročně a jen tehdy, když se postaví dostatek nových bytů. „Když platím vysoké nájemné, mám nižší kupní sílu“, konstatuje K. Wurm. Ke zlepšení situace v bydlení a využívání kupní síly „Musíme vyvinout financování, které umožní únosné nájemné a kupní cenu“, uvádí F. Marschalek, vedoucí RLB Dolní Rakousko – Vídeň - odd. financování bytové výstavby. Má se to stát pružnými lhůtami a aktivním úrokovým managementem. Poskytování výhodných podmínek investorů nájemníkům a kupujícím, jakož i upuštění od některých poplatků (hypoteční záznam, úvěrový poplatek) snižují náklady na financování nové bytové výstavby až o 10 %.
Jako jednu z cest k oživení bytové výstavby a usnadnění získání bytu vidí K. Wurm v založení Fondu pro bytovou výstavbu pro kandidátské země z prostředků Evropské unie. Nově stavěné byty by musely odpovídat určitému standardu, aby se zájem o ně stal atraktivnějším. Vyúčtují-li se nájemníkům skutečné pořizovací náklady bytu, stává se bydlení finančně neúnosným. Proto by měly být snahy o bytovou výstavbu subvencovány z prostředků Evropské unie. Peníze by musely být účelově vázány na určité podmínky jako např. fungující pozemkovou knihu a právní jistoty pro nájemníky. Systém by se měl vytvořit formou nadací. Zisky z pronájmu by měly být opět investovány, aby se zabránilo úniku peněz. Kromě toho by půjčky měly být koncipovány na delší dobu, např. 30 - 50 let. Tento návrh získal první cenu při pohovorech »u kulatých stolů«, spojených s konáním symposia.
Rakouská bytová politika zaznamenala po roce 1990 řadu úspěchů. Její podněty tlumočené na symposiu v dubnu letošního roku i další příspěvky, které jsme zde citovali, by měly inspirovat k hledání, ale hlavně k realizaci nových programů povzbuzujících bytovou výstavbu a formulaci efektivní bytové politiky v Česku. Uveďme, že řada z podnětů byla navržena už v minulých letech k realizaci nejen Českou společností pro rozvoj bydlení, ale i dalšími orgány účastnými na koncipování nové bytové politiky v České republice.
