Jak budou stavět bytová družstva?

Stát připravuje finanční podpory pro výstavbu bytů bytovými družstvy. Často slyším otázku: Je to dobře nebo špatně? Mohu odpovědět pouze takto: Za určitých podmínek to je dobře a za určitých podmínek to je špatně!

Vlastně to není vůbec nic nového jak u nás, tak ve světě. Ovšem za zcela jiných podmínek. Bytová družstva byla v sedmdesátých a osmdesátých létech tahounem výstavby bytů v ČSSR. V rámci plánované výstavby bytů v centrálně řízeném hospodářství byla skutečně druhým největším investorem do bytové výstavby. Ovšem je nutné si položit otázku: Byla to totožná bytová družstva, jako zde fungují nyní? Každý rozumný zaujatý i nezaujatý člověk musí odpovědět: Nebyla! Nelze vstoupit dvakrát do jedné a téže řeky, takže dnešní podpora státu do tohoto systému je sice možná, ale musí stát na zcela jiných základech, než na jakých stála v socialistické minulosti. Jaké jsou rozdíly mezi bytovými družstvy v sedmdesátých létech minulého století a bytovými družstvy na začátku třetího tisíciletí? Jaký systém podpor může rozhýbat bytovou výstavbu bytových družstev? Bude tento krok vlády úspěšný? Existuje mnoho otázek a bude muset být připraveno mnoho odpovědí.
V minulé době byla bytová družstva součástí centrálně plánovaných investic a tehdejší Svaz bytových družstev byl jakýmsi neoficiálním »ministerstvem bytové výstavby«, protože státní bytová výstavba nestačila pokrývat potřeby obyvatel ČSSR. Svaz a družstva byla součástí státních plánů a rozpočtů ČSSR, případně jen ČSR. Předseda Svazu patřil ke komunistické nomenklatuře. I samotná výstavba bytů bytových družstev však měla v této době několik velmi problematických oblastí, které se však v tehdejší době nevnímaly.
Za prvé již zmíněná závislost financování na státních dotacích. Třetinu financí vkládal stát, třetinu půjčovala státní banka a třetinu hradili různou formou členové. Druhým problémem byli dodavatelé – státní podniky, které většinou nabízely družstevníkům obligátní paneláky. Neštěstím tehdejších let bylo, že se musely stavět levné byty a nízká cena byla na úkor kvality těchto bytů. Neštěstím družstevníků tehdy bylo, že oni sami do tohoto systému vkládali část svých prostředků. Minimálně ovlivňovali, jaké byty budou a navíc byty jim ve skutečnosti nepatřily. Nebylo soukromé vlastnictví, bytová družstva nebyla skutečnými samostatnými podnikatelskými subjekty. Vše bylo »jako vlastnictví a jako podnikání«!
Časy se po listopadu 1989 změnily a v roce 1991 začal platit nový obchodní zákoník, který definuje družstva jako soukromé podnikatelské subjekty a se státem mají společné pouze to, že je registruje a ona mu platí daně. Z minulosti mají konkrétně bytová družstva společné ještě to, že mu splácejí úvěry, které v centrálně plánovaném socialistickém hospodaření od státu dostaly. Na základě nového Obchodního zákoníku se bytová družstva musela od své minulosti distancovat a přijmout nové stanovy, kterými se přeměnila na zcela jiné subjekty a nabila opravdové vlastnictví a opravdová vlastnická práva k nemovitostem
Dnes mohou družstva vzniknout vždy, když se na tom dohodne 5 (slovy pět) občanů nebo dvě právnické osoby. A mohou si dělat co chtějí, pokud vyhoví liteře zákona. To znamená, že dohodne-li se pět lidí, že založí bytové družstvo za účelem výstavby bytů se státní podporou, napíše státu, že chce dotaci na byty, mělo by ji dostat! Když bude dům postavený, odhlasují si, že si byty převedou do vlastnictví a nebudou nic splácet, případně z družstva vystoupí, je s financemi státu konec. Tato představa mě za současné situace redukce financí ve všech oblastech docela děsí. Proč? Na základě formulací ustanovení obchodního zákoníku:
§ 221 (1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů.
(3) Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Na trvání družstva nemá vliv přistoupení dalších členů nebo zánik členství dosavadních členů, splňuje-li družstvo podmínky předcházející věty.
§ 222 (1) Družstvo je právnickou osobou. Za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.
(2) Členové neručí za závazky družstva. Stanovy mohou určit, že členové družstva nebo někteří z nich mají na základě rozhodnutí členské schůze vůči družstvu do určité výše uhrazovací povinnosti přesahující členský vklad na krytí ztrát družstva.
§ 239 (1) Nejvyšším orgánem družstva je schůze členů družstva (dále jen »členská schůze«).
(4) Do působnosti členské schůze patří:
a) měnit stanovy,
b) volit a odvolávat členy představenstva
a kontrolní komise,
c) schvalovat roční účetní závěrku,
d) rozhodovat o rozdělení a užití zisku,
popřípadě způsobu úhrady ztráty,
e) rozhodovat o zvýšení nebo snížení
zapisovaného základního jmění,
f) rozhodovat o základních otázkách
koncepce rozvoje družstva,
g) rozhodovat o splynutí, sloučení,
přeměně, rozdělení a o jiném
zrušení družstva.
(5) Členská schůze rozhoduje o dalších záležitostech týkajících se družstva a jeho činnosti, pokud tak stanoví tento zákon, stanovy, popřípadě pokud si rozhodování o některé věci vyhradila.
§ 242 Na návrh člena vysloví soud neplatnost usnesení členské schůze, pokud usnesení je v rozporu s právními předpisy nebo stanovami družstva. Návrh soudu může člen podat, požádal-li o zaprotokolování námitky na členské schůzi, která usnesení přijala, nebo jestliže námitku oznámil představenstvu do jednoho měsíce od konání této schůze. Návrh soudu lze podat jen do jednoho měsíce ode dne, kdy člen požádal o zaprotokolování námitky, nebo od oznámení námitky představenstvu.

Členové mají na základě těchto formulací Obchodního zákoníku velmi silná rozhodovací práva a žádnou odpovědnost za své rozhodování. Navíc kontrolní mechanizmy státu na kontrolu činnosti družstev neexistují s výjimkou finančních úřadů, které však nemohou žádným způsobem změnit rozhodnutí členské schůze jako nejvyššího orgánu podnikatelského subjektu – družstva. Ano, v socialistické minulosti měl Svaz bytových družstev zákonné právo zrušit rozhodnutí členské schůze, ale to dnes neexistuje. Dnešní Svaz českých a moravských bytových družstev nemá vůči členům žádné povinnosti a práva a vůči družstvům také ne. Oni nemusejí být povinně členy Svazu. V tomto státě může vzniknout třeba 10 Svazů a nikdo to nemůže zpochybnit. Družstva mohou ze Svazu do Svazu volně přestupovat. To je demokratické a nelze s tím nic dělat.
Dále existuje přímo v zákoně legální úhybný manévr členů, jak se zbavit povinností, aniž by s tím mohlo družstvo – tedy zbytek členů cokoli udělat. A sice ustanovení o převodu práv:
(§ 230 Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu představenstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.). Takže družstvo, i když připustíme, že by se chovalo korektně, může během velmi krátké doby zjistit, že má úplně jiné členy, než se kterými začínalo a kteří schválili nějaký záměr. Noví členové mohou schválit úplně jiný záměr a mohou se vyvázat z původních závazků. Tento systém je velmi nedokonalý a vyžaduje zásadní změnu legislativy.
Jako další problém vidím to, že členy družstva mohou být i právnické osoby – tedy soukromé firmy, které by tím získaly nárok na státní peníze. Je sice možné je vyloučit jiným zákonem. Otázkou ovšem zůstává, co by řekl Ústavní soud diskriminaci jiných členů družstev, pokud je znění Obchodního zákoníku takové, jaké je.
Podle mého názoru se stát tímto zákonem, bez úpravy dalších zákonů nebo přípravy doplňujících zákonů, dostane do těžko řešitelné situace. Pokud začne rozdávat peníze družstvům na výstavbu bez řádné legislativy, hrozí, že se státní peníze, které jsou všude na světě určeny především těm chudším a slabším lidem, dostanou i k takovým, kteří je nepotřebují. Nelze například zabránit vystoupení člena z družstva a povinnosti družstva vyplatit tzv. »vypořádací podíl«.
§ 233 (1) Při zániku členství za trvání družstva má dosavadní člen nárok na vypořádací podíl.
(3) Pro určení vypořádacího podílu je rozhodný stav čistého obchodního jmění družstva podle účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. Při určování výše vypořádacího podílu se nepřihlíží ke jmění, jež je v nedělitelném fondu, a jestliže to vyplývá ze stanov, i v jiných zajišťovacích fondech. Rovněž se nepřihlíží k vkladům členů s kratším než ročním členstvím přede dnem, k němuž se roční účetní závěrka sestavuje.
(4) Nárok na vypořádací podíl je splatný uplynutím tří měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. Nárok na podíl na zisku vzniká jen za období trvání členství.
Stejně tak bude velmi složité, zabránit zrušení bytového družstva, pokud se k tomu členové rozhodnou. Nedovedu si představit, jak bude stát vymáhat na družstvu či družstevnících peníze, které do něho vložil na základě zákona o podpoře výstavby bytových družstev bez úpravy ustanovení obchodního zákoníku o zániku družstva:
§ 254 (1) Družstvo zaniká výmazem z obchodního rejstříku.
(2) Družstvo se zrušuje:
a) usnesením členské schůze,
b) prohlášením konkursu nebo zamítnutím
návrhu na prohlášení konkursu pro
nedostatek majetku,
c) rozhodnutím soudu,
d) uplynutím doby, na kterou bylo
družstvo zřízeno,
e) dosažením účelu, k němuž bylo
družstvo zřízeno.
Na druhou stranu bude velmi složité změnit tato ustanovení jen kvůli těm, kteří chtějí žádat o státní podporu na výstavbu. Ti ostatní, a je nutné říci, že jich jsou tisíce, budou podstatně zkráceni na svých právech. Úpravou obchodního zákoníku například v § 254 odst. 2, písm. a, e budou družstva zdeformována tak, že se dostanou do podoby družstev před rokem 1991 a je tedy legitimní se zeptat, co vlastně družstvům přinesl rok 1989 a politicko-ekonomické změny v Česku. Pouze třináctiletý výlet z deště pod okap. Podle mého názoru by bylo mnohem jednodušší, kdyby podporu dostávaly zcela svéprávné a samostatné právnické osoby, vzniklé speciálně k tomuto účelu – obecně prospěšné bytové společnosti. Vše záleží na politickém zadání.