Jak na regeneraci panelového domu
Z dříve uvedených příspěvků vyplývá, že postup regenerace závisí na konkrétním typu domu a na jeho současném stavebně-technickém stavu. Vzhledem k různým typům vlastnictví domů nelze dát ani jednotný návod na cestu k úspěšné regeneraci.
Co všechno brzdí regeneraci panelových domů
Panelové domy a byty v nich jsou ve vlastnictví různých typů subjektů: obce, bytová družstva, družstva vlastníků atd. a každá z těchto vlastnických skupin má jiné startovní podmínky.
Nejvíce komplikací nastává při:
- rozhodování vlastníka o rekonstrukci,
- rozhodování vlastníka o přijetí úvěru,
- stavebním řízení (rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o povolení stavby).
Obce
V mnoha obcích bylo přijato rozhodnutí, že bytový fond v panelových domech bude nejprve privatizován a noví vlastníci se potom sami rozhodnou o opravách svého majetku. Po vstupu do EU se tento již tak zdlouhavý proces zcela zastavil (Brno), protože není vyřešen problém nepřiměřené podpory při prodeji bytů.
Obce nemají motivaci k opravám také kvůli regulovanému nájemnému, do kterého nelze promítnout odpis nákladů na provedené opravy, takže zatímco nájemníci ušetří až 50 % nákladů za topení, obci se investice nemůže ani postupně vracet.
Plíseň na nekomplexně a neodborně provedené fasádě
Bytová družstva
Opravy panelových domů u bytových družstev, které vlastní více než jeden bytový objekt, jsou paradoxně zablokovány z podobného důvodu jako je tomu u obcí. Státní program podpory oprav panelových domů PANEL zatím neprošel notifikačním procesem u Evropské komise, takže prozatím je možno u jednoho vlastníka realizovat podporu ve výši maximálně 100 tis. EUR za tři roky, což prezentuje jeden dům o 50 bytech.
SVJ – společenství vlastníků
Vlastníci jednotlivých bytů v panelovém domě jsou na tom relativně nejlépe, avšak je zde Zákon o vlastnictví bytů, jehož nedávná novela (plné znění k dispozici na stránce Zákon o vlastnictví bytů) určuje způsob rozhodování SVJ o provedení opravy. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Zajistit prokazatelný souhlas (písemný) tří čtvrtin všech vlastníků může být problém na dlouhé měsíce zejména tam, kde vlastníci v bytě trvale nebydlí nebo se dokonce zdržují mimo republiku.
Oprava v etapách, které jsou provedeny nekvalitně, bez návazností
Ještě komplikovanější situace nastává všude tam, kde v jednom domě existují vlastníci bytových jednotek, družstevníci a část bytů patří obci.
Pokud vlastník žádá o stavební povolení, což by měl být případ prakticky každé komplexní regenerace panelového domu, stává se účastníkem stavebního řízení každý vlastník, který je uveden v katastru nemovitostí, v případě SVJ tedy každý vlastník bytu. Stavební úřad může někdy striktně vyžadovat na žádosti o stavební povolení podpisy všech vlastníků, tedy 100 %.
Financování – program PANEL2
Další úskalí se objevuje ve fázi řešení financování akce. Málokteré družstvo vlastníků má na fondu oprav k dispozici částku, která pokryje náklady na kompletní regeneraci celého domu. Takže zbývají jen dvě možnosti - buď realizovat pouze jednu dílčí etapu stavby, nebo akci uskutečnit v celku a financovat ji z úvěru. Druhou možnost považujeme za jedinou rozumnou. Úvěr lze dnes získat za velmi výhodných podmínek, a to v obou používaných variantách - bankovní úvěr anebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Při úročení od banky okolo 5 % lze navíc získat státní úrokovou dotaci ve výši 4 %, o kterou se bankovní úrok snižuje. Při jednání o úvěru se řeší otázka ručení za nesplacenou jistinu úvěru. Pokud banka požaduje ručení nemovitostí, poskytuje stát garanci ručení za vlastníka až do výše 70 % požadované záruky. Garanci vyřizuje Českomoravská záruční a rozvojová banka. Tyto dva základní nástroje podpůrného programu PANEL doplňuje třetí, zaměřený na odborně technickou pomoc.
Nové zateplení průčelí se snaží navázat na štít zateplený před 12ti lety. Detail styku nikdo neřešil...
Přímá podpora státu
Nabízí se otázka, jestli existuje možnost získat na opravu paneláku státní dotaci ve formě přímé podpory. Teoreticky ano. Česká energetická agentura je nositelem Státního programu na podporu úspor energie. V rámci tohoto programu existuje možnost podpořit projekty, jejichž obsahem jsou energeticky úsporná opatření. Realizace musí odpovídat parametrům energetického auditu a výsledky úspor musí být dodatečně prokazatelné. Tento program jednak není nárokový, jednak disponuje relativně malým množstvím peněz, které vystačí ročně na několik málo dotovaných akcí. Většinu žádostí bylo nutné podat do 31. 1. 2006, alespoň co se panelových domů týče. Dotace může činit až 30 % celkových nákladů na úsporná opatření, max. 3 mil. Kč pro jednoho žadatele.
Zateplení fasády provedeno v omezeném rozsahu, v pruzích mimo lodžie, oplechování atiky probíhá, co s pruhem fasády nad lodžiemi?
Další formou dotační podpory státu je Program na podporu oprav vad panelových konstrukcí. Dosud spadal tento dotační program pod Ministerstvo pro místní rozvoj. Dne 22. února 2006 bylo přijato nařízení vlády č. 63/2006 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu. Na základě tohoto nařízení bude Fond s účinností od 1. dubna 2006 přijímat žádosti vlastníků nebo spoluvlastníků panelových domů o dotaci na úhradu nákladů na odstranění statických poruch nosných konstrukcí, konstrukčních nebo funkčních vad, zejména vad nenosných obvodových stěn, zábradlí, atik a architektonických prvků, které byly důvodem pro nařízení zabezpečovacích prací. Státní fond rozvoje bydlení může poskytnout až 55 000 Kč (max. 40 % skutečně vynaložených nákladů) na bytovou jednotku vlastníkovi domu, na který byl stavebním úřadem vystaven havarijní výměr podle §94 stavebního zákona, který nabyl právní moci, avšak ani v tomto případě není tento dotační program nárokový, navíc neprošel tzv. notifikačním procesem u Evropské Komise, takže jeden vlastník může čerpat maximálně 100 000 EUR během tří let na tento havarijní program, navíc v součtu s programem Panel.
Ministerstvo pro místní rozvoj poskytlo v loňském roce na opravy panelových domů dotace ve výši 221,7 milionu korun, kterými podpořilo 197 projektů. O rok dříve vydalo na 163 projektů 363,4 milionu korun.
Rady na závěr
Lze tedy říci, že všechna úskalí a překážky na cestě k egeneraci panelového domu se dají zdolat při troše cílevědomosti. Také je vhodné při přípravě regeneračního projektu zvolit spolehlivého rádce, který má zkušenosti a reference v této oblasti. Můžete vyzkoušet i poradenství Centra regenerace panelových domů.
