Nová bytová výstavba 1997-2002

Příspěvek se zabývá vývojem bytové výstavby během posledního šestiletého období 1997-2002, přičemž v první části je předložen republikový rozbor vývoje počtu dokončených, zahájených a rozestavěných bytů v celé jejich struktuře, tak jak jsou od poloviny devadesátých let sledovány Českým statistickým úřadem.

V další kapitole jsou podány mezikrajské odlišnosti bytové výstavby v uvedeném šestiletí v jejích třech základních fázích (dokončené, zahájené, rozestavěné byty). Pro srovnatelnost jednotlivých krajů byly přitom použity rovněž intenzitní ukazatele přepočítávající počet bytů z nové výstavby na 1 000 obyvatel. Na rozdíl od republikové analýzy se při mezikrajském srovnání omezujeme pouze na úhrnný počet dokončených, zahájených a rozestavěných bytů, který pro základní představu o rozvoji bytové výstavby v jednotlivých regionech České republiky plně postačuje. V případě okresů jen na počet a intenzitu dokončených bytů.
Nově zavedené statistické výkaznictví umožňuje od roku 1997 sledovat dokončené byty až do nejpodrobnějšího územního detailu. Na základě toho lze analyzovat bytovou výstavbu nejen za každou obec České republiky, ale následně i za každý z 206 správních obvodů obcí s rozšířenou působností vzniklých k 1. 1. 2003, a to v celé struktuře dokončených bytů, včetně řady kvalitativních charakteristik (obytná plocha, technická vybavenost, doba výstavby, pořizovací hodnoty apod.). Takovýto rozbor si však vyžaduje hlubší analýzu přesahující rámec tohoto příspěvku.

Bytová výstavba – vývoj za Českou republiku
Výchozí rok 1997 byl druhým rokem vzestupu bytové výstavby po výrazném poklesu počtu dokončených bytů v první polovině devadesátých let. Po přechodném snížení v roce 2001 představoval rok 2002 s 27 291 dokončenými byty (2,68 bytů na 1 000 obyvatel), prozatímní vrchol v etapě mírného oživení bytové výstavby. Proti roku 2001 se v posledním roce dokončilo o 2 533 bytů (10,2 %) více. Nicméně proti vrcholu v sedmdesátých letech je bytová výstavba stále ještě pouze třetinová. Také v mezinárodním srovnání Česká republika v intenzitě bytové výstavby za většinou vyspělých západoevropských zemí silně zaostává. Přitom by pro pokrytí narůstajících potřeb bytů v souvislosti s neustále se zvyšujícím se počtem domácností bylo potřeba ročně dokončovat okolo 45 - 50 tis. bytů, tedy přibližně dvakrát více.
Co se týče struktury bytové výstavby, v roce 2002 přes absolutní nárůst mírně poklesl podíl bytů dokončených v rodinných domech, a to jak v novostavbách, tak formou nástaveb a přístaveb ke starším rodinným domům. Přesto se v rodinných domech stále staví více než polovina nových bytů. Také zastoupení bytových domů mezi dokončenými byty se však v poslední době snížilo, zejména v důsledku dalšího poklesu počtu bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Nejvýznamnější vzestup zaznamenaly byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech, jejichž počet se meziročně zvýšil více než dvojnásobně (tab. 1).
V případě zahájených bytů začala etapa postupného oživování bytové výstavby, po hlubokém propadu začátkem devadesátých let, již v roce 1994, která zatím vyvrcholila v roce 1998, kdy bylo zahájeno 35 027 bytů (3,40 bytů na 1 000 obyvatel). Již v tomto roce se však snížil počet bytů zahájených v bytových domech, což bylo signálem k opětovnému celkovému poklesu zahajované výstavby. Tento trend byl přerušen až v posledním roce 2002, kdy bylo zahájeno 33 606 staveb bytů (3,29 bytů na 1 000 obyvatel), tedy o 4 623 bytů (16,0 %) více než v roce předchozím (tab. 2).
V roce 2002 představovalo 10 246 zahájených staveb bytů v nových bytových domech podíl 30,5 % z úhrnu zahájených staveb bytů. To je nejvyšší podíl za celé šestileté období, i když stále jde o nízké počty, zejména cenově dostupných nájemních bytů. Zastoupení nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 %. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci, v letech 2001 a 2002 se navíc snížilo i zastoupení nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech, neboť se vhodné možnosti téměř vyčerpaly. Progresivním vývojem procházejí byty zahajované v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech, na rozdíl od bytů zahájených v nebytových objektech a především formou stavebních úprav nebytových prostorů, jejichž počet v posledních dvou letech klesá.
Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. Koncem roku 2002 bylo tak v české republice rozestavěno 129 609 bytů, což znamenalo 12,70 bytů na 1 000 obyvatel. Proti roku 1994 se počet rozestavěných bytů zvýšil více než dvojnásobně. Takovýto vývoj ovšem nelze hodnotit s ohledem na přetrvávající nízký počet dokončených bytů pozitivně, neboť svědčí o nízké efektivitě bytové výstavby (tab. 3).
Z celkového počtu 129 609 bytů rozestavěných koncem roku 2002 připadal největší podíl (47,2 %) na novostavby rodinných domů, 22,1 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 18,2 % v novostavbách bytových domů a 4,9 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.
V období 1995–2002 se sice počet rozestavěných bytů v nových rodinných domech zvyšoval, ale jejich podíl na úhrnné rozestavěnosti klesal. Pokud šlo o rozestavěnost bytů v nových bytových domech, jejich počet nestále roste, což se ovšem projevilo ve zvýšení jejich zastoupení mezi rozestavěnými byty až v roce 2002. Důležité je, že rozhodující vliv na nárůst rozestavěnosti tohoto typu výstavby mělo výrazné zvýšení počtu zahájených bytů v novostavbách bytových domů v posledním roce.

Bytová výstavba v krajích
Rozdílný rozsah a struktura bytového fondu v různých územích České republiky vyvolává i regionálně diferencovanou potřebu bytové výstavby, do níž se promítá také odlišná situace na trhu pracovních příležitostí a zejména rozdílná demografická situace v jednotlivých krajích. Tato kapitola se věnuje bytové výstavbě na krajské úrovni. Tab. 4 vyjadřuje nejprve mezikrajské odlišnosti vývoje počtu dokončených bytů od roku 1997, poté diference vyplývající z intenzitního ukazatele za celé šestileté období.
Z vývojového hlediska zaznamenal největší progres bytové výstavby od roku 1997 Plzeňský kraj, kde se do roku 2002 zvýšil počet dokončených bytů téměř 2,5×. Jedná se totiž o jeden z krajů vyznačujících se vysokým podílem rodinných domů ve svém bytovém fondu, což se v posledních letech promítlo i do bytové výstavby, kde rodinné domy převažovaly. Také Praha vykázala více než dvojnásobný nárůst počtu dokončených bytů, což bylo však způsobeno i tím, že v letech 1995-1997 procházelo hlavní město značnou krizí v bytové výstavbě. Naopak nejvíce bytová výstavba stagnuje v regionu severních a severozápadních Čech zastoupeném kraji Karlovarským, Ústeckým a Libereckým, a rovněž ve Zlínském kraji se mezi roky 1997 a 2002 zvýšil počet dokončených bytů pouze o pětinu. Zkoumání příčin tohoto vývoje by si vyžádalo hlubší rozbor.
Porovnáváme-li jednotlivé kraje podle intenzity bytové výstavby v šestiletém období 1997-2002 pak relativně nejvíce se stavělo v hl.m. Praze a v jejím zázemí a nejméně v Ústeckém, Moravskoslezském a v Karlovarském kraji. Ve druhé polovině devadesátých let se totiž začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí hlavního města. Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech a Ostravska byly před rokem 1989 v bytové politice velice podporovány, takže zde zůstala určitá rezerva bytů, která se částečně ještě zvětšila poté, co v rámci restrukturalizace české ekonomiky zde značně poklesl počet pracovních příležitostí. V důsledku těchto tendencí se zvyšuje vystěhovalectví, zejména z Ústeckého kraje.
Rozdílná struktura bytového fondu v jednotlivých krajích se většinou promítá i do odlišností ve struktuře bytové výstavby. V krajích s nízkým podílem individuální zástavby se dokončilo relativně méně bytů v rodinných domech. To se týká zejména Karlovarského a Ústeckého kraje. Naopak ve Středočeském kraji, částečně i ve Zlínském kraji a v kraji Vysočina mají rodinné domy jednoznačnou převahu jak v zástavbě, tak v bytové výstavbě. Výjimku představují především Královéhradecký a Pardubický kraj, kde se v posledním šestiletí stavělo více bytů v bytových než v rodinných domech navzdory tomu, že se oba kraje vyznačují vysokým podílem rodinných domů v existujícím bytovém fondu.
Mezikrajské porovnání intenzity bytové výstavby podle základních čtyř druhů objektů (rodinné domy, nástavby a přístavby k rodinným domům, bytové domy, nástavby a přístavby k bytovým domům) ilustruje graf 1.
Vývoj zahajované bytové výstavby v jednotlivých krajích České republiky uvádí tab. 5. Porovnáme-li oba krajní roky, pak v polovině krajů došlo k nárůstu počtu zahájených bytů, ve druhé polovině krajů zahajovaná bytová výstavba poklesla. Nejprogresivnější vývoj zaznamenala zahajovaná bytová výstavba v krajích Libereckém, Karlovarském a Středočeském, z toho ovšem právě v severních a v severozápadních Čechách došlo k největšímu propadu počtu zahájených bytů po roce 1990. Ve Středočeském kraji se v průběhu devadesátých let začíná projevovat přesun stavebních aktivit (výhradně ve výstavbě rodinných domů) z Prahy do jejího zázemí. Naopak největší pokles intenzitního ukazatele je patrný u Olomouckého a Královéhradeckého kraje a také v hl.m. Praze se snížil počet zahájených bytů cca o pětinu.
V ročním průměru šestiletého období 1997-2002 byly v přepočtu na 1 000 obyvatel zahájeny již v 10 krajích více než tři byty. Ústecký a Moravskoslezský kraj, kde byla zahajovaná bytová výstavba v důsledku strukturálních potíží silně utlumena, za zbylým územím republiky výrazněji zaostávaly, když v těchto regionech nebyly v šestiletém průměru zahájeny ani dva byty na 1 000 obyvatel. Naopak se od poloviny devadesátých let začaly do územního rozmístění zahájené bytové výstavby výrazněji promítat nové podmínky na trhu s byty, kdy se zvyšuje výstavba v zázemí velkých měst, především Prahy, Brna a Plzně (tzv. suburbanizace). Nejúspěšnějším krajem na úseku zahajovaných staveb se tak stal Středočeský kraj, ovšem také v Jihočeském kraji bylo oživení zahajovaných stavebních aktivit patrné.
Rozestavěnost bytů, jejichž výstavba přechází do dalších let, má dva aspekty: vysoká rozestavěnost představuje jednak pozitivní prvek ve smyslu vysoké zásoby bytů k dokončení do dalších let (zejména v období vysokého rozsahu bytové výstavby), jednak negativní umrtvování investičních prostředků u staveb s dlouhými lhůtami výstavby (především v období recese bytové výstavby). Mezikrajské porovnání vývoje rozestavěnosti od roku 1996 poskytuje tab. 6. Z vývojového hlediska se za šest let zvýšila rozestavěnost bytů nejméně progresivně v Královéhradeckém a ve Zlínském kraji. Na druhé straně v hl.m. Praze, v Jihočeském a v Karlovarském kraji byl koncem roku 2002 již rozestavěn více než dvojnásobek objemu bytů rozestavěných koncem roku 1996.
Porovnáme-li intenzitní ukazatele z posledního sledovaného roku, zjistíme, že nejvyšší hodnoty vykazují jednak kraje s vysokou intenzitou zahajovacích prací (Středočeský, Jihočeský a Plzeňský kraj), jednak kraje s vysokým podílem rodinných domů (s delší dobou výstavby) v bytové výstavbě (zde přistupuje ke Středočeskému a Plzeňskému kraji ještě kraj Vysočina). Výrazná převaha individuální výstavby se projevuje ve vyšších hodnotách intenzity rozestavěnosti ve většině moravských krajů (kromě kraje Moravskoslezského). Minimální zahajovaná výstavba v posledních letech se naproti tomu promítla do nejnižší rozestavěnosti bytů v Ústeckém a v Moravskoslezském kraji. Podprůměrnou hodnotu vykazuje i hl.m. Praha, kde se staví zdaleka nejrychleji (graf 2).

Bytová výstavba v okresech
K 1. lednu 2003 byly zrušeny okresní úřady a vznikly nové územně správní celky, konkrétně správní obvody obcí s rozšířenou působností2). Protože se bytová výstavba realizovala až do roku 2002 na územích okresů, je třeba poznatky o bytové výstavbě analyzovat ještě podle okresů. Ty územní diferencovanost vyjadřují dosti spolehlivě. Omezíme se však pouze na dokončené byty. Vývoj nejlépe charakterizuje intenzita této výstavby a rozložení okresů podle intervalů počtu dokončených bytů na 1 000 obyvatel.
Celostátní tendence postupného oživení bytové výstavby po dosažení minima dokončených bytů v roce 1995 byla výsledkem změn intenzitního ukazatele i na okresní úrovni. Jestliže například v roce 1997 vykázalo ještě 15 okresů České republiky absolutně nedostatečnou bytovou výstavbu charakterizovanou intenzitou nižší než jeden dokončený byt na 1 000 obyvatel ročně, v roce 2002 se tak málo stavělo již jen v šesti okresech. Klesla také četnost druhého nejnižšího intervalu s 1 - 2 dokončenými byty na 1 000 obyvatel (z 35 na 21 okresů). Na druhé straně původní počet pěti okresů s ukazatelem vyšším než 3 dokončené byty na 1 000 obyvatel ročně se do roku 2002 zvýšil více než šestinásobně na 33 okresů. Interval 3 - 4 dokončených bytů na 1 000 obyvatel se tak v posledním roce stal nejčetnějším intervalem intenzitního ukazatele.
Tab. 8 ukazuje, že v úhrnu let 1997–2002 měly zdaleka nejvyšší bytovou výstavbu především dva příměstské okresy v zázemí Prahy, kam se soustřeďovala především výstavba rodinných domů vilového charakteru, které stavěli zejména majetnější obyvatelé převážně pracující v hlavním městě. Suburbanizační tendence se plně projevily rovněž v rozvoji výstavby v zázemí měst Plzně a Brna. Dále se intenzivně stavělo v jihozápadním pohraničí Čech a v okresech Benešov, Jihlava a Rychnov nad Kněžnou.
Nejnižší intenzita bytové výstavby v průměru šestiletého období byla zaznamenána v převážné míře v severních a severozápadních Čechách a na Ostravsku, tedy v oblastech nejvíce postižených restrukturalizací české ekonomiky po roce 1989. Nepříznivé z hlediska řešení bytové situace zejména na úseku nájemních bytů v Plzni je pozice tohoto krajského města mezi okresy v bytové výstavbě nejvíce zaostávajícími.

Závěr
Bytová výstavba v České republice prošla po roce 1990 zásadními změnami. Silný propad zahajované bytové výstavby v prvé polovině devadesátých let se v několikaletém odstupu projevil i mezi dokončovanými byty. Hranice 20 tis. zahájených bytů byla překročena v roce 1996 (22 680), stejná hranice u dokončených bytů v roce 1998 (22 183). V letech 1997-2002 bylo v každém roce zahájeno více než 30 tis. bytů, s výjimkou roku 2001. Tato hranice u dokončených bytů nebyla nikdy »pokořena«. V roce 2002 došlo k určitému oživení bytové výstavby. Dokončeno bylo 27 291 bytů (oproti roku 2001 o 2 533 více), zahájeno bylo 33 606 bytů (+4 623). Na druhé straně rozestavěnost bytů zaznamenává neustálý nárůst, což svědčí, při nízké intenzitě bytové výstavby, o snižování její efektivnosti.
Pro pokrytí narůstajících potřeb bytů, vyvolaných neustálým zvyšováním počtu domácností, by bylo potřebné ročně zahajovat nové byty v rozsahu 45 - 50 tis. bytů. V současné době Česká republika intenzitou bytové výstavby ve výši 2,68 dokončených bytů na 1 000 obyvatel (v roce 2002) výrazně zaostává za úrovní vyspělých evropských zemí, které vykazují většinou dvojnásobnou intenzitu.
Vzájemný vztah mezi dokončenými a zahájenými byty vyjadřuje tzv. plynulost bytové výstavby, která by se měla pohybovat kolem 100 dokončených bytů na 100 bytů zahájených. V posledních letech se ukazatel plynulosti bytové výstavby udržuje pod hranicí 100 dokončených bytů na 100 bytů zahájených. To se promítá v plynulém růstu počtu rozestavěných bytů. Ke konci roku 2002 to bylo už téměř 130 000 bytů, což je o 43,1 % více než ke konci roku 1996.
Podíl bytů v nových rodinných domech převažoval nad ostatními formami bytové výstavby a činil v roce 2002 už 53,8 %. Krajské podíly se vyznačují dosti značnou diferencovaností a pohybují se od 22,3 % (hl. město Praha), resp. 44,5 % (Královéhradecký kraj) do 72,2 % (Středočeský kraj). Rovněž rozsah bytové výstavby, měřený intenzitou na 1 000 obyvatel, se vyznačuje velkými regionálními rozdíly.