Poptávka po tržních nájmech v Hradci Králové (sociální dimenze)

Dne 8. února 2001 měla česká vláda na pořadu svého jednání návrh zákonů z dílny dvou ministerstev. Byť každý jiným způsobem, dotýkali se stejných problematik - o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a dále o změně některých příbuzných zákonů. Ministerské koncepce deregulací nájemného (i přes svou odlišnost) míří nicméně společně k jedinému cíli: aby se i dosud regulované nájemné blížilo tržnímu, které by zabezpečovalo ekonomickou návratnost investic do bydlení.

Jistý obrázek toho, jaká je kupní síla ekonomicky aktivní populace, poskytuje šetření poptávky po nájemním bydlení, které jsme uskutečnili v šesti městech ČR za říjen až prosinec 2000. Průzkum poptávky, zahrnující celkem 1564 záznamů, šetřil nezařízené byty bez garáže. Jestliže poptávající uvádí limit, myslí tím všechny náklady na bydlení včetně inkasa.
Byly zjišťovány tzv. bazické výdaje na bydlení, které zahrnují čisté nájemné, služby, elektřinu a teplou vodu. V roce 1997 činily tyto výdaje 13,18 % celkových čistých příjmů českých domácností, tedy zhruba jednu sedminu. Pro porovnání lze uvést bazické výdaje domácnosti na bydlení v Německu, které v bývalých spolkových zemí dle wiesbadenské statistiky spotřebovává kolem 28 % příjmů. U tržního nájemného tvoří čisté nájemné větší část celkových bazických výdajů; v průměru za ČR však čisté nájemné tvoří zhruba jen čtvrtinu těchto výdajů.
Jaká je struktura hradecké poptávky po tržních nájmech? Poptávka po malých bytech převyšuje možnosti nabídky, která se orientuje převážně na větší byty.
Cena za čtverečný metr v poptávce po čistém nájmu v Hradci rok stagnuje, přesto, že ve většině českých měst mírně stoupá. Další tabulka sleduje vývoj metrových cen bytů v poptávce po čistém nájemném bytů v Hradci Králové od 4. čtvrtletí 1999 do 4. čtvrtletí 2000. Uvádíme poptávané metry bytu v průměru, cenu za byt a ceny za metr čtverečný.
Pro Hradec máme k dispozici jen dvě šetření a rok je k posouzení vývoje poměrně krátké období. Na příkladu za Brno je vidět, že poptávka po nájmech bytů, stejně jako poptávka po koupích bytů, má dlouhodobě mírně vzestupný trend. Tyto tendence se projeví i v Hradci Králové. Lidé jsou ochotni za nájem více platit a investor, který staví nájemní dům, má tedy perspektivu více vydělávat. Další tabulka o vývoji metrových cen bytů v poptávce po čistém nájemném bytů v Brně od 2. kvartálu 1998 do 4. čtvrtletí 2000.
Pro deregulace nájemného existují velké rezervy, za metrové ceny nabízejí poptávající několikanásobně více, než kolik činí regulované nájemné. Dále násobky mezi čistým nájemným bytů poptávaných k nájmu a regulovaným v Hradci Králové ve 4. čtvrtletích 1999 a 2000. Poptávka v Kč na trhu v Hradci je téměř čtyřikrát vyšší než regulované nájemné.

Nabídka a poptávka se vyrovnávají
Mezi nabídkou a poptávkou byly v letech 1993, 1994 velké rozdíly, nabízelo se často za dvojnásobek poptávky. Situace se od té doby změnila - postupně se obě strany snaží si navzájem vyjít vstříc. Musejí. Nabídka v Kč za metr nominálně klesá, poptávka nominálně mírně stoupá, hladiny se přibližují. Poměr mezi nabídkou a poptávkou od června 1998 do prosince 2000 v Praze klesl z 1,56 na 1,34, v Brně z 1,82 na 1,65 atd.
Sociální funkce nájemného. Z tabulky poměrů poptávaných metrových cen k regulovaným je vidět, že tržní cena je v poptávce relativně příznivější pro toho, kdo má absolutně více peněz a hledá či poptává větší byt. Nejchudší část populace platí relativně za nájem tedy nejvíce, konkrétně 7,5 krát více než je regulovaný nájem; bohatší lidé v 3 + 1 platí relativně za byt nejméně.
Šetření nabídky a poptávky po cenách bytů a po cenách pronájmů a nájmů v posledním čtvrtletí 2000 doložilo, že obě strany trhu se vyrovnávají, přičemž regulované nájemné tone hluboko pod hladinou jak nabídky, tak poptávky. Znamená to mimojiné, že populace, které nedává v průměru ani polovinu procent svých příjmů co občan Německa, má na hrazení výdajů na bydlení ještě rezervy.

Procenta poptávky v Hradci králové
	garsoniéra	1 + 1	2 + 1	3 + 1	4 + 1	suma
4/2000	21	43	25	11	0	100

	garsoniéra	1 + 1	2 + 1	3 + 1	4 + 1	průměr
12/1999	5,2	4,4	4,1	3,1	4,5	3,7
12/2000	7,5	4,4	4,0	3,1	4,0	3,9

	m2 na byt	Kč za byt	za m2 garson.	za m2 1 + 1	za m2 2 + 1	za m2 3 + 1	za m2 4 + 1	za m2 průměr
12/1999	40,9	2859	85,2	70,7	65,3	63,3	*	69,9
12/2000	40,7	2829	95,2	69,0	68,8	49,6	*	69,5

	m2 na byt	Kč za byt	za m2 garson.	za m2 1 + 1	za m2 2 + 1	za m2 3 + 1	za m2 4 + 1	za m2 průměr
6/1998	40,7	2896	84	71	69	68	*	71
12/1998	39,8	3268	95	82	78	88	89	82
6/1999	38,7	3269	99	82	77	81	80	84
12/1999	42,1	3566	114	84	81	81	75	85
9/2000	40,1	3414	108	85	80	79	75	85
12/2000	38,1	3261	103	87	78	78	76	86