Realitní bubliny v Praze (pohled z opačné strany)

Studie rozvoje bydlení, kterou v současné době zpracováváme na katedře Ekonomiky a řízení stavebnictví Stavební fakulty ČVUT, ukazuje, jak se rozevírají nůžky mezi současnou nabídkou a poptávkou po bytech v Praze.

Ve zdravé tržní ekonomice při nadbytku výrobků klesá jejich cena. Proč to tak ale není při současném nadbytku bytů v Praze? Z údajů Českého statistického úřadu je v Praze k 1. 1. 2004 1.165 tis obyvatel a 496.940 bytů v tomto složení:

Byt obývá 1 osoba 30,8 % = 153.058 bytů
Byt obývají 2 osoby 30,5 % = 151.567 bytů
Byt obývají 3 osoby 19,9 % = 98.891 bytů
Byt obývají 4 osoby 14,4 % = 71.159 bytů
Byt obývají 5 a více 4,4 % = 21.865 bytů

Ze statistiky dále plyne, že jeden byt v Praze je obýván v průměru 2,33 osobami a že jeden byt v Praze má v průměru 2,37 obytných místností.

Průměr 2,3 osob/byt zahrnuje pouze ty obyvatele města, kteří ve městě mají trvalý pobyt. V Praze však žije i řada dalších lidí – studenti, cizinci, krátkodobí nebo dlouhodobí zaměstnanci v pronajatých bytech, kteří také někde bydlí. Ti jsou také hlavním těžištěm poptávky po nových bytech (viz prům. věk obyvatele Prahy - ne každý perspektivně potřebuje nový byt, když už někde bydlí).

Studie 50 náhodně vybraných developerských projektů vykázala veliké množství nabízených a neprodaných bytů v Praze (viz tabulka). Jedná se o 3 253 nabízených bytů v celkové hodnotě 10,2 miliardy korun.

Rozbor se týká pouze části developerských projektů novostaveb a nejsou v něm tedy zahrnuty všechny nabízené byty ze zbývajících developerských projektů, byty v rekonstruovaných domech, půdní a nástavbové byty, rodinné domy a hlavně - rozbor neobsahuje nabídku k prodeji bytů ze starší výstavby např. panelákové. Jedná se o dalších cca 4.000 – 4.500 bytů a rodinných domů v hodnotě cca 15 - 18 miliard Kč. Tyto byty svým množstvím a cenou velmi ovlivňují trh s byty v Praze.

I když je nabídka bytů v současné době už opravdu veliká, neznamená to, že by si lidé nechtěli koupit nový vlastní byt. Za stávající ceny však na ně mnoho potenciálních kupců nedosáhne.

O byty v Praze tedy je a bude zájem, otazníkem je však jejich prodejní cena. Neustále kritizované byty v panelácích možná nejsou to, co bychom si všichni představovali jako ideální bydlení pro 21. století, ale jsou finančně dosažitelné. Bohužel někdy prostě nemohu mít, co se mi líbí, ale mohu mít, na co mám. A tak se s nimi čile obchoduje, zatímco nové byty, moderně projektované a na dobrých adresách zejí prázdnotou. Své obyvatele hledají stále obtížněji.

Názorný příklad: Mladý člověk ve věku cca 25 let s průměrným platem 22.000,- Kč hrubého, tj. cca 18.000,- Kč čistého, by si chtěl koupit nový malý byt o ploše 50 m². Při ceně 30.000,-Kč/m² se jedná o částku 1,5 mil. Kč. Měsíční splátka úvěru při sazbě 5 % se splatností 10 let činí 10.500,- Kč. Tomuto hypotetickému člověku zbývá na žití 7.500,- Kč (jídlo, provoz bytu, doprava, telefon…)

Tento vývoj může mít v blízké budoucnosti veliké a nepříjemné dopady. Je docela možné, že se i u nás potkáme s „realitní bublinou“, tak, jak postihla v roce 1992 Británii. Tehdy klesly ceny pozemků a nemovitostí více než o třetinu. Přitom v osmdesátých letech tam lidé v domnění, že dobře investují, ukládali peníze do nemovitosti, i za cenu zadlužování a hypoték. Po prasknutí „realitní bubliny“ spadly ceny na necelou polovinu, ale majitelé realit museli dál splácet peníze, které si vypůjčili, i když reálná hodnota nemovitosti byla náhle nižší.

Ceny bytů budou v budoucnu klesat

Něco takového se může přihodit i v Praze, protože byty jsou neúměrně drahé. Přibývá projektů, kde ani po dokončení stavby nejsou všechny byty rychle prodány. Na to, že se byty tolik neprodávají, tak mohou doplatit především menší developeři, méně kapitálově silní. Jestliže byty včas neprodají, nebudou mít na splácení úvěru a nemovitost může propadnout bance.

Vlastnit prázdný byt v takovém dokončeném domě je nákladná věc, vlastník, a to jak už banka nebo ještě developer se počtem neprodaných m² bytů musí podílet na nákladech spojených s provozem domu (úklid, temperování, ...), ale očekávaný zisk se stále nedostavuje. Majitelé se tedy dříve nebo později budou chtít těchto závazků co nejrychleji zbavit, byty jednoduše prodají o cca 30 - 40 % levněji a ještě neprodělají.

Tyto „zlevněné“ byty se rychle prodají a odčerpají tak zbylé volné finanční prostředky trhu s byty. Zbývající dražší byty zůstanou neprodané, investice se nezhodnotí a nakonec i tyto byty zlevní. Trh se zhroutí.

Zatím kapitálově silné developerské společnosti společně drží ceny bytů nahoře, ale nebude dlouho trvat, přijde doba klesajících cen s fungujícím trhem - doba bytů na reálných cenách.

Moje rada pro zákazníky: pokud byt nepotřebujete nutně, počkejte a pokud jej potřebujete, kupujte v již dokončených domech nebo byty v domech před dokončením. Dlouhodobá investice do příliš vzdálených projektů se nemusí vyplatit.

Moje rada pro developery v Praze: byt je rychle prodejný u cen mezi 26 - 28 tis. Kč/m² vč. DPH, nebo v TOP lokalitě. Pro další výstavbu už Praha přestává být perspektivní. Je třeba hledat jiné aktivity! Příkladem může být město Kolín, kde po zprovoznění automobilky nebyl ve městě ani v okolí dostatek bytů.

---

¹) Ing. Dana Čápová, odborný asistent katedry Ekonomiky a řízení stavebnictví Stavební fakulty ČVUT