K rekonstrukci panelových domů (z postřehů investora)

V České republice je zhruba jedna třetina z přibližně tři milionů osmi set tisíc bytů v panelových domech. Revitalizace této části bytového fondu se stala evergreenem posledních let. Stejně tak problémy s tím spojené. Zejména nedostatek peněz. O čem se příliš nemluví je to, jak se mnohdy promarňují příležitosti, které revitalizace panelových domů nabízí.

Většinou vypadají panelové domy stejně. Šedivé, oprýskané, omšelé. Staré 30 i více let. Když fouká vítr, mění se věžáky v komíny, v nichž koncertuje meluzína a protahuje všemi škvírami. Dveřmi i okny. V zimě radiátory nevychládají a je to znát i na účtech za topení. Klasika, kterou znají všichni, kteří v paneláku bydlí či bydleli. Nemluvě o dalších nepříjemných průvodních jevech, které paneláková socialistická direktiva do bydlení vnesla. A přitom panelové domy v sobě nesou potenciál, který stojí za úvahu. Když už jich je tolik.

Nový impuls do revitalizace panelových domů vnesla privatizace bytového fondu. Obce se »mazaně« rozhodly zbavit domů, na jejichž údržbu či zásadní rekonstrukci neměly peníze. A jako v pohádce o Třech zlatých vlasech děda Vševěda, předaly převozníkovo veslo do rukou těm, které dosud na údržbě šidily. Uživatelům bytů. Dokonce pod knutou, že když nebudou mít zájem privatizovat, bude dům prodán třetí osobě a ta už udělá co je třeba. Ale nechme ideologické stranou. Jde o panelové domy. Mohou totiž být pohledné, může se v nich i dobře bydlet. I účty za topení mohou být mnohem nižší než dříve.

Příklad k zamyšlení a možná i k následování

Bramboříková 2996, Praha 10 – Zahradní město. Privatizace v roce 1999. Rekonstrukce duben až říjen 2002. Snížení nákladů na teplo o desítky procent. Zlepšení pohody bydlení o 100 procent. V soutěži Fasáda roku 2002 Cena v kategorii Rekonstrukce prefabrikovaného domu. Radost z dobrého konce, protože začátek byla veliká starost.

Nabídky na slevu

Řekl bych, že jsou tím nejfrekventovanějším pojmem, když se začne investor poptávat po možných zhotovitelích rekonstrukce. A je to jeden z fenoménů, které revitalizaci panelových domů negativně ovlivňují. Noví majitelé domů, družstva, která vznikla kvůli privatizaci, nikoli na základě přirozené potřeby uživatelů bytů, mají na rekonstrukci omezené prostředky, anebo finanční prostředky nemají vůbec. Ale protože to dům potřebuje, pustí se do dobrodružství rekonstrukce zlákáni nízkými cenami, slevami a přísliby různých výhodných a hlavně levných řešení. A výsledek? Nová šeď nahrazuje starou, radost z rekonstrukce je po čase vystřídána starostmi, jak napravit důsledky levných nabídek. A co to bude stát.

Měli jsme štěstí, že jsme se těmto lákadlům dokázali vyhnout. Na výhodné nabídky jsme odpovídali – nechceme slevu, zajímá nás kvalita. Za dobrou cenu. V životě jsme neviděli tolik udivených obličejů. Nabízeli nám i zajištění havarijního výměru a na to konto i zajištění milionové státní dotace. Abychom vzali právě tu jejich nabídku. A tak jsme se na státní dotaci orientovali. Vypsali jsme výběrové řízení na dodavatele. Oslovili jsme všechny, kteří nabízeli slevy, dotace i modré z nebe. Mnozí se již neozvali. Státní dotace předpokládá u dodavatele ISO, garanci kvality a reference. Vltavín Holding Stavební podnik, spol. s r. o., který jsme si jako dodavatele vybrali, nenabízel dotace a slevy, ale kvalitu a realizaci v dobrém čase. Za dobrou cenu. Jen pro dokreslení – chtěli jsme začít rekonstrukci v říjnu. Vltavín odmítl. Práce by začaly, pak by přišla zima, muselo by se přerušit, bylo by to ke škodě věci. Lepší začít na jaře a akci do podzimu dokončit. Bylo to moudré. I úsporné. Podobně to bylo s okny.

Okna

Vybrali jsme si REHAU. Měli jsme představu, jak s výměnou oken zlepšit i pohodu bydlení a také vzhled domu. V REHAU jsme našli partnera, které našim představám vyšel vstříc a dokonce, díky možnostem, které profily REHAU nabízejí, jsme dosáhli výsledku, který předčil naše očekávání. A přitom v některých momentech šlo o detaily. Ale detaily, které měly rozhodující význam. Takže přesto, že zásahy do členění a dělení oken byly nevelkého rozsahu, charakter domu se zásadním způsobem oproti vedle stojícím domům změnil.

Příklad první – meziokenní dílce v obývacích pokojích bytů 2+1. Nehezké, až rušivé, v polovině obvodové stěny. Funkce? Zakrytí rozvodu topení. Po dohodě s REHAU byl u nových oken meziokenní dílec odstraněn a nahrazen jen třiceticentimetrovou konstrukcí okenních dodatkových rozšiřovacích profilů. Vznikla nová dispozice okna, které je te. výrazným architektonickým prvkem jak exteriéru, tak interiéru. Obývací pokoj se „otevřel“, je z něho velký výhled, a jak interiér tak exteriér působí velmi moderně. Ani ne jako panelový dům. V důsledku toho se sjednotila i velikost oken a změnila se pozitivně i možnost manipulace s nimi.

Příklad druhý – lodžie. Vyskytuje se na nich jeden z nejčastějších problémů. Ve styku dvou bytů bývají předěly dělané tzv. paravánem. REHAU použil patentovaný meziokenní dílec s požární odolností třicet minut.

Příklad třetí - změna velikosti meziokenních výplní a sjednocení velikosti oken, abychom získali rozumné velikosti okenních křídel z hlediska manipulace, otvíravosti, aby byly splněny parametry osvětlení v místnostech a přitom abychom minimalizovali tepelné ztráty objektu. Původně bylo na jedné fasádě pět velikostí oken. Dnes jsou tam dvě.

Výsledkem je, že dům dostal moderní, architektonicky kultivovaný vzhled a stal se nepřehlédnutelným v širokém okolí. Odborníci náš dům považují za jeden z nejzdařileji revitalizovaných panelových domů v republice.

Co je však důležitější – náš dům se stal přívětivějším především pro nás, jeho obyvatele. Úspory na teple jsou v desítkách procent, zlepšila se pohoda bydlení, technická životnost domu se stabilizovala na dlouhou dobu. To byly důvody, pro které jsme se do rekonstrukce pustili. Nic víc, nic míň. Za dobrou cenu jsme dostali dobrou kvalitu. Netřeba slev. Ani na jedné straně. Zejména investor nesmí slevit. Protože slevou ošidí sám sebe.