Rodinný dům – od A do Z

V Praze jsme navštívili konzultační, projektovou a stavební společnost De facto, v.o.s. Se spolumajitelem a jednatelem společnosti Ing. Pavlem Melicherem dnes a v několika dalších pokračováních pohovoříme o přípravě a realizaci nového rodinného domu od prvního rozhodnutí až po kolaudaci. Budeme sledovat přípravu a výstavbu rodinného domu krok za krokem. Naše čtenáře a stavebníky poprvé potkáme na konci léta s jejich rozhodnutím postavit si vlastní dům, projdeme s nimi podzimem při koupi pozemku a návrhu architekta, v zimě se potkáme při dořešení projektu, v předjaří společně okusíme úřední jednání při projednání stavebního povolení a výběr dodavatelské firmy, s nástupem jara podepíšeme smlouvu o dílo, zahájíme stavbu a pokračujeme v ní až po zdárné dokončení.

Vaše rozhodnutí postavit vlastní rodinný dům je důležitý životní krok, který ovlivní na dlouhou dobu váš život i život vaší rodiny. Společně s odborníky (architektem, projektantem, dodavatelem stavby a dalšími) začnete vytvářet nový dům na novém místě, nové zázemí a nový domov pro sebe i své blízké.

Příprava a stavba rodinného domu je dlouhodobý proces, počínaje pojmenováním představ zákazníka, jeho požadavků a přání, přes odborné vedení a pomoc při výběru stavebních materiálů, dále architektonickém řešení objektu i jeho osazení na pozemku, výběr pozemku a také při orientaci v moderních technologiích směřujících k ekonomickému, ekologickému a energeticky nenáročnému bydlení. Je to celý proces od prvního setkání se zákazníka s architektem, přes projekt a realizaci až k onomu předání klíčů a následnému provozu. Avšak pouze všechna tato hlediska sjednocená na vyváženou hladinu zaručí dokonalou souhru a harmonii domu a dlouhodobou spokojenost jeho obyvatel.

Základní pilíře přípravy a realizace stavby rodinného domu můžeme rozdělit do dvou časových oblastí - nazývejme je dobou předrealizační (až do zahájení výstavby) a dobou realizační (tj. časem, ve kterém probíhá vlastní výstavba), z nichž každá má své důležité »uzlové« body a úskalí, kterými každý stavebník musí projít.

Nepodceňujte pečlivou přípravu stavby ani rady odborníků a pamatujte – každý neřešený problém, odložený na pozdější dobu, vám velice často způsobí finanční či časové ztráty.

Pokud jste se tedy rozhodli pro stavbu rodinného domu, zvolte si odborníka znalého problematiky, který vás provede celým procesem. Zároveň vám od počátku pomůže řešit všechny důležité mezníky a vyvarovat se chyb při přípravě a posléze výstavbě domu.

Výběr pozemku

Předpokládejme, že začínáte výběrem pozemku. Nejprve zvažte zásadní hledisko – volbu lokality, ve které pozemek hledáte. Zhodnoťte dojezdovou vzdálenost do vašeho zaměstnání a také vhodnost lokality pro ostatní členy vaší rodiny (zaměstnání partnera, školy, zásobování, kultura), a to nejen dnes, ale i v dalších letech či desetiletích. Pokud výstavbu situujete dále od velkého města, všímejte si jak vybavenosti obce (obchody, školy, lékař atd.), tak kvalit a vstřícnosti »starousedlíků« včetně obecního zastupitelstva. Jsou známy i případy, kdy nevraživí sousedé, znehodnotí pozemky např. zamezením přístupu k nim.

Při hledání pozemku je třeba vycházet z několika podmínek. Mezi ty zásadnější patří orientace pozemku ke světovým stranám včetně souvislosti s příjezdovou komunikací, svažitost terénu a celkově podmínky okolí – ať se jedná o ostatní rozvojové plochy nebo již stojící, třeba i historickou zástavbu. Dále je třeba vědět, zda se skutečně jedná o stavební pozemek, zda jsou na jeho hranici přivedeny sítě (kanalizace, vodovod, elektro popř. další) a jaké podmínky pro stavbu na tomto pozemku (tzv. regulativy) nařizuje územní rozhodnutí nebo územní plán obce. V neposlední řadě je třeba zjistit geologické podmínky budoucího staveniště, zejména v souvislosti s únosností podloží a hladinou podzemní vody.

Mějte na paměti, že ne každá levná parcela je skutečně levná ve všech ohledech, někdy bývá za »výhodnou« koupí uschován jiný problém, například územní záměr v rozvoji silniční či jiné dopravy, blízkost budoucí průmyslové výstavby apod. nebo ztížené základové poměry.

Současně doporučujeme zvážit a odborníkem posoudit i jemnější vlivy krajiny a pozemku, za které považujeme síly a energie proudící v zemi a přírodě. Pro štěstí vaší rodiny nebude nic platné sebelepší architektonické řešení či přesný stavební detail, pokud členové rodiny budou dlouhodobě pobývat resp. i spát nad zemskými lomy a jinými místy (v Číně nazývané dračí žíly), kudy proudí intenzivně zemská energie a kde při dlouhodobém pobytu a zvláště spánku vznikají těžká zvláště onkologická onemocnění nebo budou obývat ty části domu, které budou jejich životní energii brzdit (řešení nacházejí např. metody feng – šuej).

Odborné a kvalitní posouzení všech územních a stavebních hledisek, ale i funkcí rodiny, nejen v době plánování či ukončení výstavby, ale v co nejdelším časovém horizontu, zabezpečí dlouhodobou spokojenost jeho obyvatel a napomůže harmonickému soužití celé rodiny.

Od přání a představ k projektu

Pokud jsme nyní vyřešili základní úskalí výběru lokality a pozemku, čeká nás řešení vlastního domu – jistě máte své představy o jeho velikosti a funkcích. Zde se opřete o práci projektanta – architekta. Seznámí se s Vašimi představami, na jejich základě a své odbornosti navrhne základní schéma provozu a velikosti objektu, a dále jej sladí s technologickou i architektonickou koncepcí v jeden harmonický celek. Případná omezení tvaru a velikosti budovy plynoucí z územní dokumentace (územní rozhodnutí) nejsou pro dobrého architekta a projektanta brzdou, ale naopak výzvou, jejíž naplnění dává domu vlastní tvář. Při »ladění« návrhu pak společně řešíte i jednotlivé detaily, vysvětlí, proč vám je do stavby doporučuje nebo nedoporučuje, nabídne vám jiné varianty řešení, které zatím zůstaly v ústraní.

Neopomeňte ve spolupráci s technikem zároveň vyřešit koncepci všech technologií a celkovou energetickou náročnost objektu a také zohlednit předchozí zjištění o přírodních energiích místa i jejich vliv na jednotlivé členy rodiny.

Projektanta vždy žádejte, aby dům navrhoval z hlediska nízké náročnosti na energie. U rodinného (ale i jiného) domu je tato otázka záležitostí filozofie a ucelené koncepce řešení. Hledejme řešení, které co nejméně energeticky zatíží životní prostředí, řešení opírající se o tzv. obnovitelné zdroje energie. Neztraťme ze zřetele hledisko předpokládané životnosti objektu ani otázku kvality tepelných izolací a řešení míst, kde v běžných stavbách teplo uniká (tzv. tepelných mostů), a to v přímé souvislosti se způsobem vytápění a větrání objektu, tedy celkovou energetickou náročností objektu. A nezapomínejme, že tyto otázky pochopitelně řešíme ve stálé součinnosti s autorem architektonického řešení objektu.

Jedním ze základních úskalí ve fázi projektu stavby, ovlivňující však i výstavbu a vlastní provoz domu je kvalita vlastního projektu. Stavebníka často láká nízká cena projektu stupně »pro stavební povolení«. Realizace stavby dle dokumentace pro stavební povolení však přináší neúměrná rizika pro stavebníka, neboť vyvazuje projektanta z jeho odpovědnosti za stavbu a zároveň umožňuje dodavateli stavby volně nakládat s cenou díla. Přesnou specifikaci stavby se zachováním všech odpovědností projektanta a zhotovitele zabezpečuje až dokumentace stupně »pro provedení stavby«. Ekonomicky únosné pro stavebníka je zadání projektu pro stavební povolení s dopracováním nezbytně nutných řešení pro zdárnou realizaci (též jednostupňový projekt).

A na závěr hodnocení projektové přípravy domu – pamatujte – investice několika tisíc navíc do řešení projektu vám ušetří několik desítek i stovek tisíc při realizaci stavby.

Příprava ke stavbě a výběr dodavatele

S dokončeným projektem nastává další etapa přípravy stavby – je to projednání stavebního povolení a výběr dodavatele stavby, případně osoby, která vás bude technicky zastupovat po dobu výstavby (technický dozor investora).

Názor na výběr dodavatele stavby se různí. Jedni zastávají názor zorganizovat regulérní výběrové řízení, druzí, realizovat celou přípravu i vlastní stavbu s jedním dodavatelem. To, co jsme si uvedli výše nás přiklání tomu, že k udržení koncepce je nejvýhodnější jeden dodavatel takového díla od studie a projektu až po kolaudaci. Je jisté, že skloubit vše od architektonického řešení, přes projekt až po odevzdání klíčů a kolaudaci, je velice náročná činnost včetně nároků na zajištění komplexních záruk, a to i záruky na projekt, dnes tak často opomíjené.

Projektová a stavební společnost, ve které vzniká nová architektonická studie a nový projekt v těsné spolupráci s oddělením přípravy zakázek (tedy i se znalostí realizačních cen), vás již v průběhu návrhu domu, na základě praktických dlouhodobých zkušeností ze stavební realizace, dokáže informovat o reálné předpokládané ceně stavby. Tím zároveň můžete již podobu projektu přizpůsobit svým finančním možnostem. Taková společnost je zároveň zárukou dodržení zvolené technologické i cenové koncepce objektu a zároveň je schopna, při dnešním rychlém vývoji technologií, udržet aktuálnost a morální nezastaralost při realizaci technologie ve vlastním stavebním díle (vždyť např. od vzniku projektu vytápění po jeho realizaci na stavbě může uplynout např. až 1 rok).

Pokud budete provádět výběrové řízení, zadejte, nejlépe cestou projektanta, zpracování položkového rozpočtu a výkazu výměr. Na jeho základě můžete provést výběrové řízení nebo tuto činnost zadat např. svému technickému dozoru. Nezadávejte výběrové řízení pouze na základě dokumentace, struktury pro tvorbu položkových rozpočtů nejsou závazně dané, rozpočtové software navíc umožňují vlastní úpravu struktury položek dle charakteru uživatele a vy budete srovnávat nesrovnatelné, ztratíte při tom mnoho svého drahocenného času a nakonec pod tlakem termínu vyberete pouze náhodně a většinou chybně. Při výběru dodavatele sledujte nejen pouhou cenu, ale její souvislost s odbornou znalostí i praxí a přístup k zakázce. Volte firmu odpovídající velikosti a zaměření. Pro společnost realizující stavby v řádech sta milionů budete nejspíš jen výplňovou zakázkou, se živnostníky realizující běžně bytová jádra zajisté nasmlouváte »výhodnou« cenu, ale nedočkáte se od nich žádné koordinace stavby, natož koordinace a aktivní reakce směrem k projektu.

Svého zástupce – technický dozor investora – volte s rozvahou, na jeho kvalitách, praxi i zkušenostech záleží, jaký průběh a kvalitu bude mít výstavba vašeho domu. Dobrý stavební dozor nepoznáte podle křiku na stavbě nebo dle délky vám předaného seznamu problémů s dodavatelem, ale spíše dle úspor vašeho času věnovaného stavbě a informací o vyřešených problémech.

Smlouva

Důležitým mezníkem pro zdárnou realizaci stavby je kvalitní a vyvážená smlouva o dílo, s přílohami obsahujícími rozpočet a finanční kalendář plateb zákazníka, podložený věcným stavem díla. I zde by vám měl být schopen poradit váš dozor nebo právník. Stavební výroba je však natolik specifická činnost, že je nutné i právní služby volit s rozvahou a ohledem na znalosti a zkušenosti odborníků z tohoto oboru.

Máme-li dodavatele se smlouvou, stavební povolení a ostatní náležitosti, čeká nás zahájení výstavby. Stavební firmě je nutno předat stavební pozemek pro realizaci díla. Při předání se mimo jiné stanoví i přístupové cesty na pozemek, je vhodné si ošetřit (i smluvně) způsob a odpovědnost za případné poškození jiných pozemků a nemovitostí a také za údržbu a čištění komunikací po stavební činnosti. Některá ze smluvních stran (dle ustanovení smlouvy) zabezpečí před zahájením prací místo odběru el. energie a vody a také odborné geodetické vytyčení objektu – bez této připravenosti nelze stavbu zahájit. Vyjmenování a popis činností a stavebních prací na jejichž kontrolu je nutné se zvláště zaměřit vydá na samostatný článek. Pro vás by je měl kontrolovat váš technický dozor, proto jen letmo upozorníme na některé z nich.

Při provádění základů je důležité pamatovat na zřízení všech rozvodů, které jsou pod nimi uložené, zvláště vody, kanalizace, prostupů např. pro přívod k tepelnému čerpadlu apod. Rovněž je důležité umístit pod základové pasy zemnící pásek hromosvodu s vyvedením nad terén – ušetříte opakované provádění zemních prací. Při provádění vrchní stavby dbejte a kontrolujte založení zdiva – tvarovou a rozměrovou správnost, dodržování technologie (šířka spár atd.). O celkovém rozsahu kontrolovaných činností vás jistě rádi poinformují odborníci či váš stavební dozor. Ukažme si dále pouze některé obecné principy, jejichž nedodržování může mít podstatný vliv na kvalitu díla.

Nejprve důležité upozornění. Pokud vám něco z procesu výstavby není jasné či máte pochybnosti – ptejte se! Vzneste nejlépe písemný dotaz cestou zápisu do stavebního deníku. Vždy pamatujte na to, že jste smluvní strana a můžete zhotoviteli způsobit i škodu např. tím, že jej včas neupozorníte na to, co se vám nelíbí. S tím souvisí i další důležité upozornění. Nikdy nejednejte s konkrétními dělníky dodavatele, ale jen s určenou odpovědnou osobou či s projektantem. Vyvarujete se tím mnoha komplikacím a chybným provedením díla. Pamatujte, že pro tvorbu tvarů a volbu materiálů máte dostatečný prostor v období řešení projektu, změny »za chodu« na stavbě dílo komplikují a často ani vedoucí stavby není objektivně schopen stanovit, jaký a na co všechno bude mít ta či ona změna vliv. Časté nesrovnalosti vznikají při kontrole rozměrů místností v domě. Proto již ve fázi projektu pamatujte – v projektu uvedený rozměr je tzv. »skladebný« – tedy je to rozměr od konstrukce ke konstrukci, tj. nezahrnuje povrchové úpravy, takže například v koupelně kde přibude dvakrát tl. omítky s obkladem může být konečný rozměr místnosti až o 5 cm menší nežli míra uvedená ve stavebním výkresu.

Mějte stále na paměti, že výstavba domu je proces. Nesrovnalosti a chyby mohou vzniknout, vždy však žádejte jejich rychlé a konečné vyřešení či odstranění. Je to pro obě strany nejlepší a nejlevnější řešení. Pamatujte na to, že jednotlivé stavební práce mají své technologické přestávky a nežádejte jejich porušování. Pokud si přejete jinou než běžnou kvalitu provedení prací, je nutná specifikace kvality již ve fázi projektu a smlouvy, s tím však zároveň očekávejte i navýšení standardní ceny. Zhotovitel díla je povinen používat certifikované hmoty a materiály a to dokládat investorovi. Na určené práce a dodávky vám zároveň doloží předepsané revize a zkoušky či záznamy o zkušebním provozu. Pamatujte – konkrétní práce či dodávka končí až vystavením takového dokladu, teprve poté ji přebírejte. Tyto doklady budete následně dokládat kolaudační komisi.

A nyní máte již základní představu o tom, co vás čeká, když se rozhodnete bydlet v novém domě. Zbývá mi jen vám popřát zdárné zvládnutí celého procesu a úspěšnou kolaudaci!