Trh s byty má v zahraničí základy v legislativě

Diskuse o vzniku fungujícího trhu s byty v České republice, o uvolnění nájemného a rozsahu finančních podpor pro bydlení, o systému financování bytové výstavby, o funkčních bytových společenstvech a jejich zakotvení v legislativě a o celé řadě dalších souvisejících problémů je tím zarputilejší, oč menší je informovanost o zkušenostech ze zahraničí nebo ochota tyto zkušenosti brát na vědomí.

V Čechách nemůže vzniknout trh s byty, pokud se nezmění dvě základní věci:
1) - legislativa a za 2) - myšlení lidí. Může to být i obráceně. Pak lidé zvolí do Parlamentu takové poslance, kteří budou ochotni schválit zákony, které trh s byty usměrní do funkčního systému. Trh s byty nevznikne sám od sebe. Za platnosti současných zákonů (občanský zákoník, obchodní zákoník, trestní zákoník, rozpočtová pravidla, zákon o vlastnictví bytů i po úpravě, zákon o daních z nemovitosti, stavební zákon, zákon o cenných papírech, který by rehabilitoval dodnes slabé postavení hypotéčních zástavních listů, zákony o sociálních podporách, zákon o obcích, zákon o kompetencích krajů, zákon o regionálním rozvoji, zákon o Fondu bydlení atd.) a za neexistence zákona o obecně prospěšných bytových společnostech, jasném zákoně o kondominiu, pořádného zákona o bytových družstvech, zákona o státní pokladně atd. nemůže vzniknout »trh s byty« v tom smyslu, jak jej známe z Británie, Německa, Holandska, Norska či USA.

Netvrdím, že je nutné zákony opsat ze zahraničí, ale určitými převzatými principy bychom se řídit měli. Základem trhu bydlení jsou peníze a jejich efektivní využívání v souladu se zákony. V různých zemích se s nimi na trhu s byty zachází různě. V Norsku například vznikla brzo po 2. světové válce Státní bytová banka. V SRN existují různé fondy a silný systém stavebních spořitelen, v Rakousku systém obecně prospěšných bytových společenstev, napojených na státní rozpočet a rozpočty zemí. Ve všech zemích existuje funkční trh s hypotéčními zástavními listy – v USA dokonce „druhotný trh“ s těmito cennými papíry. V Německu a Rakousku jsou silným finančním základem bydlení Stavební spořitelny, které existují i u nás. Náš problém je v tom, že máme na všechny tyto nástroje svůj specifický názor a nejsme ochotni přistoupit na jeho změnu.

Dovedu si živě představit českou parlamentní rozpravu nad návrhem zákona o »Státní bytové bance«, která velmi efektivně působí v Norsku. Reaguje velmi pružně na potřebu bytů v zemi a na zahraniční vlivy. Přes změny státní bytová banka financovala po celou dobu existence výstavbu v průměru od 10 000 bytů ročně, až do 22 000 bytů v roce 1996. Počty takto postavených bytů nejsou výsledkem dostatku či nedostatku finančních prostředků, ale výsledkem poptávky po bytech. Lze také jinak říci, že zajišťuje stabilitu bytového trhu ve státě. Struktura bytového fondu Norska: 59 % byty v soukromém vlastnictví, 19 % družstevní byty, 12 % soukromé nájemní byty, 4 % byty obcí. Bytová politika státu stanovila dlouhodobé cíle bytové politiky Norského království již v roce 1946. Poslanci norského parlamentu vysvětlují, že takto dlouhodobý záměr lze stanovit pouze na základě širokého politického konsensu všech politických sil v zemi. Norský stát je bohatý stát a přesto poskytuje finanční podpory do bydlení přes centrální, silně kontrolovaný systém Norské bytové banky (Der Norske Stats Husbank). Tato Stání bytová banka má dominantní roli ve státní bytové politice a zajišťuje ji ve třech základních úrovních:
• zajišťuje vládní cíle bytové politiky a rozvoje;
• zajišťuje municipálním orgánům tvorbu a revitalizaci bytové struktury i infrastruktury;
• zajišťuje finanční podporu pro soukromé subjekty na trhu s byty, jakými jsou bytová družstva a jiné bytové subjekty.

Jejím základním úkolem, kterým ji stát pro budoucnost zavázal, bylo pomáhat občanům k získání úvěru na pořízení bytu. Za pomoci banky bylo od roku 1946 do roku 1995 postaveno 970 000 bytů z celkového počtu 1 520 000 bytů (64 %). V různých létech však podpora kolísala mezi 52 % a 90 %. Domy byly financovány v 60 -70 % nákladů. Celkové výdaje pro státní banku jsou 4 -5 % GDP. Marže státu na úvěrech je 0,5 %.
Základem politiky banky je, že je dopředu definováno, na jaký byt se úvěr poskytuje a pro koho je byt určen. Byt má například limitovánu plochu (max. 120 m) a cenu. Podpory byly směrovány podle typů bytů takto:
• rodinné domy 58 %;
• řadové domy 14 %;
• domy nad 3 podlaží 19 %;
• domy pod 3 podlaží 8 %.

Dále má dopředu státem určeny tzv. »selektivní podmínky« pro investory různých sociálních skupin. Pro rok 1997 měla banka například jmění 85 mld. NOK pro úvěry, které byly členěny takto:
• 73 % - nová výstavba;
•49 % nové byty pro mladé;
• 22 % penziony pro seniory;
• 2 % speciální (dětské školky);
• 11 % - rekonstrukce (jak soukromí vlastníci, tak obce);
• 12 % - úvěry pro sociálně nejslabší;
• 4 % - nákupní půjčky (pořízení staršího bytu, výměny).

Tyto podmínky určuje bance stát podle podmínek na bytovém trhu. Stát si to může dovolit, protože to je jeho banka. Celkově se Státní bytová banka podílí na 60 – 80 % finančního zajištění bytových potřeb země. Splatnost úvěrů se pohybuje v délce mezi 25 až 30 léty. Norské hospodářství je ekonomicky silné a není zde mnoho problémů se získáním finančních prostředků, ale přesto jsou předpisy pro zajištění úvěrů velmi přísné. Navíc jsou provázány systémově formy ručení za poskytnuté finanční prostředky až do úrovně obcí. Obce jsou vlastně hlavním partnerem banky. Celý chod banky a kontrolních činností spojených s úvěrováním výše popsané bytové výstavby zajišťuje 350 pracovníků po celé zemi.

Tvrdím, že návrh zákona s takovýmito pravomocemi a záměry by v Českém prostředí neprošel. V Norsku funguje přes padesát let a vytvořil funkční trh s byty. V průběhu let se i v Norsku vyskytly problémy, které však takto založený systém dokázal stabilizovat a zklidnit. Netvrdím, že je nutné převzít od Norského království zákon, přeložit ho a schválit v Parlamentu. Fakt ale je, že některé pasáže tohoto zákona, zvláště o kontrolním systému a cílené podpoře určitým sociálním skupinám společnosti se mohly objevit v zákoně o Státním fondu bydlení (zákon 211/2000 Sb.). Norská strana nabízela zcela nezištně zkušenosti a spolupráci. Podanou ruku jsme nepřijali. Bude-li však někdy někdo hodnotit účinky zákona o Státním fondu bydlení za padesát let, domnívám se, že se nebude moci příliš chlubit. Nechci však malovat čerta na zeď panelového domu T 06 B.