Trh s byty ve světě

Každý ve vyspělých ekonomikách ví, že vlastnické bydlení bylo, je a bude vždy dražší než nájemní bydlení. Pravý opak se v České republice pokoušejí stovky zastupitelů na radnicích natlouct do hlavy občanům svých obcí a vnutit jim nevyhovující panelové domy do »vlastnictví«. Někteří, dokonce i odpovědní lidé v Česku tvrdí, že to, co funguje jinde desítky a stovky let, u nás fungovat nemůže a nebude. S takovýmto přístupem nikdy nepoznáme, že trh s byty je opravdu příjemný a užitečný pro všechny. To, co zde existuje dnes, trh není.

Trh s byty je zaklínací slovo pro děje, které si každý v České republice představuje úplně jinak. Z rozdílných představ pramení dnešní dohady, rozpory a problémy. Zúčastnil jsem se několika jednání v SRN, Rakousku, Norsku na Slovensku a zde v ČR o bytových otázkách na dost vysoké úrovni, abych mohl srovnávat základy a podněty a výsledky působení trhu s byty v těchto zemích a u nás.

Za prvé »trh« nikde na světě neznamená pouze ceny. Trh je systém. Trh nikde neznamená pouze prodej či nájem bytů, ale soubor předpisů a činností, které umožní získat bydlení nejen občanů té které země, ale i migrantů, přesídlenců, starých a mladých a invalidních lidí, lidí žijících třeba i odlišným způsobem života. Ano, součástí trhu s byty mohou být i slumy, ale všechny vlády světa proti této části trhu nějakou formou bojují. V USA například již dávno poznali, že prodávat byty chudým levně je největší chyba, jaká se mohla na trhu s byty udělat. Je zcela lhostejné, z jaké úrovně veřejné správy takovéto rozhodnutí přijde. Jiným příkladem se stav bytové politiky v Rakousku. Přes krátké, ale efektivní době rozvoje trhu s byty (počítají ji od roku 1947, ale některé zákony tam platí již z doby císaře Františka Josefa) například byli Rakušané schopni absorbovat asi 800 000 běženců z Maďarska v roce 1956 a asi 200 000 běženců z ČSSR v roce 1968.

Za druhé – trh s byty funguje tam, kde všichni chtějí přibližně totéž, kde existuje politický konsenzus o tomto trhu. O jeho základních principech, o jeho mezích o zákonech, které jej legislativně vymezují. To nám řekli jak v rakouském, tak německém a norském parlamentu. Položme si otázku: Již tohle všechno v ČR máme? Pokud můžeme s klidným svědomím říci že ano, pak to musí fungovat, protože není jediný důvod, aby jinde fungující a vyzkoušený systém u nás nefungoval. Pokud si nebudeme chtít lhát, musíme přiznat, že mnohé z výše uvedených věcí chybí, nemůže to fungovat a musíme udělat vše pro to, aby se tento stav změnil.

Zdánlivě největším problémem je u nás dnes nájemné a stanovení jeho výše. Hádáme se o to, kdo, jak a v jaké výši by ho měl stanovovat. Nehádáme se však o to proč, na co a pro koho je nájemné, což vlastně zakrývá podstatu problému.

Například v Německu je nájemné stanoveno místními podmínkami a místními předpisy. Německý termín »místně srovnatelné nájemné« je dokladem toho, že nájemné z bytu se ani nemůže centrálně stanovit. Centrálně je snad možné stanovit jak se bude nájemné vypočítávat nebo stanovovat. Při jedné návštěvě na zemském ministerstvu sociálních věcí Bádenska-Wirtenberska jsem našel u vchodu skříňku s různými předpisy, kde byla příručka pro každého, kdo projevil zájem o to, jak se v této spolkové zemi stanovuje nájemné. Obce této země jsou zde rozděleny do 5 kategorií a pro každou obec je stanoveno mezní místně srovnatelné nájemné. Platí pro nájmy v bytech obecně prospěšných i v rodinných domcích, je to horní mez. Její překročení, tuším o 20 %, je trestný čin lichvy a nikdo o tom nediskutuje. Obec sama může výši své mezní hranice změnit, ale musí dobře zvážit, co dělá. Zvýší-li mezní hranici neuváženě – lidé se začnou stěhovat pryč a nebudou tam stavět nájemní byty. Má-li hranici nízkou, začnou se tam stahovat »levní« lidé a sníží se příjmy obce a zvýší se výdaje do bytů. Vyprávěli nám, že jedním z nutných centrálních zásahů do nájemného bylo například nařízené snížení mezního nájemného v Bonnu, když byl hlavním městem bývalého Západního Německa. Velké množství relativně ekonomicky silných státních úředníků tlačilo na růst cen nájemného a ti pak na růst mezd státních úředníků, atd. vznikla nekonečná spirála, kterou trh nemohl vyřešit.

Ve zmíněné příručce je například také napsáno, že nájemce, který měl v roce 1992 roční hranici příjmů 27 000 DM a měl založeno stavební spoření, si může odložené peníze do stavebního spoření odečíst od základu z daně z příjmu. Člověk, který má vyšší příjem to udělat nemůže a ani ho to nenapadne.

Po spojení bývalého NDR a NSR do jedné země bylo nutné zavést takovéto principy po celé zemi. Sjednocení cen a principů trvalo 8 roků a bylo kompletně řízeno přechodně platnými zákony. Například podnikatel, který si pořídil na území bývalé NDR byt za vlastní peníze, mohl tyto peníze vložit do nákladů své firmy. To bylo dáno zákonem, avšak trvalo to pouze asi 4 roky. Jiný příklad: Rozdíly mezi byty postavenými panelovou technologií v bývalé NDR a byty postavenými dle norem tehdejšího ES jsou dnes prakticky smazány. Základním důvodem pro takto rychlé dohnání technické zaostalosti bytového fondu bylo jasné využívání nájemného a jeho zvyšování k těm účelům, pro které je určeno. Slouží k zajištění funkcí bytového domu, k jeho opravám a údržbě, k odpisům pro budoucí nový dům a k zajištění existence jeho vlastníka. Zákon schválený ihned po sjednocení umožnil zvýšit nájemné až o 3 DM/m2, pokud se dům začal regenerovat. Porovnáme-li tyto věci s našimi, není možné říci, že by nějaké takovéto zákony u nás byly schváleny. Nájemné u nás neslouží ke stejným účelům. Možná i proto, že dodnes nemáme pořádně definováno, co je to oprava, modernizace, regenerace, údržba. Možná i proto, že zejména panelové domy byly postaveny podle tak špatných norem, že dosažení parametrů, které se pro ně vyžadují dnes, je nákladnější, než nové domy. Možná proto, že odpisy z těchto domů byly do roku 1989 pořizovány pouze v dokladech a nikoli ve skutečnosti. Možná, že tyto souvislosti nikoho nenapadly, možná je nikdo nechce. To musí být jasně vysvětleno.

Samostatnou kapitolou jsou vlastníci bytů. Pokud nebudou zákonem jasně a nezpochybnitelně definováni, nebude možné určit jasně a nezpochybnitelně řádné meze nájemného. V Rakousku nenapadne důchodce, který si celý život neukládal peníze do stavební spořitelny, aby si na stará kolena koupil byt do vlastnictví. V Německu nenapadne ani nevzdělaného občana, aby si koupil byt do vlastnictví proto, že ušetří peníze za nájemné, protože to je nesmysl. Každý tam ví, že vlastnické bydlení bylo, je a bude vždy dražší než nájemní bydlení. V České republice se tento nesmysl stovky zastupitelů na radnicích pokoušejí natlouct do hlavy občanům svých obcí a vnutit jim nevyhovující panelové domy do »vlastnictví«. V okolních zemích existují desítky a stovky zákonů, informací, institucí, které trh s byty vymezují a aktivně na něm působí. V Čechách někteří, dokonce i odpovědní lidé tvrdí, že to co funguje v Rakousku desítky a stovky let, u nás fungovat nemůže a nebude. S takovýmto přístupem budeme o trhu mluvit ještě dlouho, ale nikdy nepoznáme, že trh s byty je opravdu příjemný a užitečný pro všechny občany. To co zde existuje dnes, trh není.