Stavíme s architektem: územní a regulační plán, limity a regulace pozemků

V minulém díle seriálu Stavíme s architektem jsme čtenářům přiblížili, k jakým parametrům přihlíží odborník při výběru stavebního pozemku. V druhé jeho části se zaobíráme i trochou té „úředničiny“ a radíme, na jaká omezení a regulativy je ještě před zahájením tvorby projektu nutno brát ohledy.

Stěžejní informaci o tom, co si můžeme nebo naopak nemůžeme na vybraném pozemku dovolit vybudovat, nám v případě potřeby poskytne územní plán. K dispozici je na stavebních úřadech či na internetových stránkách obcí v grafické podobě s textovou částí, která sděluje, jaký je předpokládaný rozvoj dané lokality či jejího okolí. Tento plán však nic nepřikazuje, pouze umožňuje či naopak neumožňuje konkrétní výstavbu v dané oblasti. Obec může mít navíc vypracován také regulační plán, který musí být v souladu s nadřazenou dokumentací, tedy s územním plánem. Na rozdíl od něj však řeší jen vybranou část území obce, na níž stanovuje podrobnější podmínky využití jednotlivých parcel.

Nejjednodušší neznamená ideální. Zajímavý stavební pozemek zůstane leckdy neobjevený

Ideální pozemek pro stavbu rodinného domu by se dal přirovnat k dobrému jídlu, protože každý si pod ním představí něco jiného. O tom, jak by pozemek vybíral sám architekt, se s…

Vytváření územního plánu

Každá česká obec má povinnost mít územní plán vypracován a v ideálním případě by jej měla též v pravidelných intervalech aktualizovat, aby korespondoval s moderními požadavky na rozvoj města či vesnice. Měl by také vymezovat veřejně prospěšné stavby či dopravní a technickou infrastrukturu nebo definovat regulativy vztahující se k záplavovým územím, zeleni, vodním plochám... Při jeho vytváření jej mohou připomínkovat nejen zástupci úřadů a různých institucí, ale rovněž sami občané, přičemž oficiálně ustanoven může být až po dohodě všech účastných.

Není plán jako plán

Každý pozemek má tedy svá omezení, která lze vyčíst z územního plánu. Orientace v něm ale není vždy snadná, což mimo jiné souvisí s faktem, že každá obec tvoří tento dokument svým originálním způsobem. Potenciální stavebník může rovněž narazit na problém se složitou terminologií (a zkratkami) použitou v dokumentaci, která se také liší kraj od kraje, a proto je vedle náhledu do mapy vždy nutné prostudovat i textovou část, jež zahrnuje veškeré závazné principy a vysvětlivky.

V územním (případně regulačním) plánu mohou být uvedeny velmi rozmanité požadavky: například kolik procent pozemku lze zastavět, jaký sklon by měla mít střecha domu či dokonce že novostavba musí nutně sestávat pouze z jednoho přízemního patra a podkroví. S podobnými mantinely se setkali také architekti z týmu Jana Tesaře při navrhování rodinného domu ve Struhařově. Díky jejich kreativitě a faktu, že se pozemek nachází v mírném svahu, se jim povedlo nároky daného regulativu splnit – z ulice je dům skutečně pouze dvoupatrový – s tím, že ze strany zahrady již mohli popustit uzdu fantazii a stavbu o jedno patro navýšit.

Územní nebo regulační plán může navíc obsahovat i pouze velmi obecně formulované směrnice a charakterizovat kupříkladu jen typ obce. Úředník má v takovém případě poměrně volné ruce a při rozhodování se může nechat vést více méně jen vlastním úsudkem. Z toho však mohou plynout nemalá nedorozumění. Nezapomeňme přitom též na to, že účastníky řízení jsou i sousedi. Mohou se ke stavbě vyjadřovat, a mít s nimi dobré vztahy se proto hodí obzvláště v případě, že se chystáte z jakéhokoli důvodu žádat o nějakou výjimku z obecných technických požadavků na výstavbu.

Dodatek

Občané mohou na úřadě zažádat i o územně plánovací informaci, a to písemně či elektronicky orgánům územního plánování či stavebním úřadům. Úředník je podle ustanovení §21 stavebního zákona následně povinen sepsat veškerá pravidla a regulace, která jsou k danému pozemku předepsána.