Fenomén „baugruppe” dorazil do Prahy aneb Rekonstrukce prvorepublikové vily

Sdílené vlastnictví či v českých zemích nepříliš známý fenomén „baugruppe” je úspěšně praktikované třeba v Německu. Začíná však ovlivňovat i českou stavební scénu. Sdílení nemovitostí je pro mnohé výhodnější nežli individuální pořízení vlastního domu či bytu. Důkazem je výjimečná rekonstrukce městské vily v Praze, na které se podílely tři spřátelené rodiny.

Německo lídrem fenoménu

Sdílení se v mnohých evropských zemích stává jediným způsobem, jak získat vlastní bydlení. Česká republika se těmto tendencím nejspíš také nevyhne, o čemž svědčí narůstající ceny nemovitostí zapříčiněné zejména složitou stavební legislativou, evropskými normami či pomalými schvalovacími procesy stavebních úřadů. Především mladí lidé proto hledají jiné cesty, z nichž jednou je i sdílené vlastnictví nemovitostí. Řeč je o fenoménu „baugruppe”, který v našich končinách není tak známý jako třeba v Německu (za evropskou jedničku je v tomto směru považován Berlín, velké množství staveb „baugruppe” je ale také v Hamburgu a Freiburgu) či v Dánsku. Skupina lidí – často jde o přátele – se rozhodne společně zafinancovat, navrhnout a postavit budovu, v níž následně odděleně žijí. Samozřejmě spolupracují i s odborníky ze stavební sféry, ale na rozdíl od klasických developerských projektů si mohou svůj budoucí domov navrhnout dle svých představ do nejmenších detailů.

Návrat života do vybydlených oblastí

Fenomén „baugruppe” se většinou dotýká vícepodlažních bytových domů. Celkové náklady vycházejí podstatně nižší než v případě investice do standardní nemovitosti běžně nabízené na realitním trhu. Kupříkladu v Německu jde o státem podporované bydlení; město těží z urbánního růstu a mezi investory se objevují převážně odpovědní a angažovaní lidé, kteří svým citlivým přístupem k životnímu prostředí přinášejí městu velký potenciál rozvoje. Mnohdy jde o rekonstrukce nevyužívaných a vysídlených objektů ve středu měst (brownfieldů), či jednoduše o stavbu na parcelách, jež jsou pro developery nezajímavé a ležely by ladem. „Baugruppe” (jinak i co-housing) se ukazuje též jako vhodná alternativa domovů důchodců.

Bytové domy se sdílenými prostory

Také developeři se nechávají tímto fenoménem inspirovat. Příkladem jde třeba zatím nezrealizovaný projekt mezinárodního charakteru „Urban Village Project” z dílny dánského architektonického ateliéru EFFEKT. Ten představil jakýsi univerzální návrh bydlení v bytech se sdílenými prostory (kuchyně, prádelna, herna, ...). Velkou roli zde hraje modularita, na níž je postaven celý design (a která umožňuje případný růst jednotek). Důraz je kladen též na využití solární energie či udržitelné odpadové hospodářství. Vše je nastaveno tak, aby byl návrh realizovatelný v téměř jakémkoli prostředí kdekoli na světě. Podobně zaměřen je také pražský developerský projekt „vbloku”, který zejména mladým lidem nabízí cenově příznivé startovací byty o velikostech 1+kk až 2+kk. Zahrnuty jsou také společné prostory v podobě odpočinkové zóny, zahradní terasy či fitness centra.

Interiér leteckého hangáru proměněn v exkluzivní obytné prostory

Projekt rekonstrukce leteckého hangáru, který přistál v našem redakčním e-mailu, nešlo přehlédnout. Koncepčně vybočuje ze zajetých kolejí současných trendů. Rozhodli jsme se jej…

Malý český průkopník fenoménu „baugruppe”

V tomto textu však rozebereme individuální rekonstrukci prvorepublikové městské vily v Praze (výstavba v 30. letech 20. století), na které se podílely tři spřátelené rodiny, a jejímž výsledkem je stavba, která nadchla téměř každého, kdo ji v nedávné době zaznamenal na sociálních sítích. Fakt, že se jedná o rekonstrukci a ne novostavbu, se vymyká standardním akcím „baugruppe” v zahraničí. Výsledné architektonické zpracování však jen potvrzuje výhodu, kterou tento stavební fenomén zahrnuje; jde o způsob, jak dosáhnout nadstandardního bydlení. Ač je dům v tomto případě situován blízko centra města, jeho součástí je i zahrada; v porovnání se svými benefity je tak finančně dosažitelný.

Rozvážné rozčlenění soukromých a společných prostor

Autoři návrhu (No Architects) se zpočátku museli vypořádat s výzvou v podobě vhodného uspořádání objektu. Cílem bylo zabránit případným budoucím rozepřím mezi obyvateli, již tvoří rodiny s různými prioritami. Zároveň bylo apelováno na maximální zachování charakteru historické vily a budoucí snadnou a finančně nenáročnou údržbu.

Architekti vzali na zřetel technologická omezení prvorepublikové stavby a na jejich základě rozčlenili pětipatrový dům na sklep s klubovnou (1. PP) a tři byty (1. NP, 2. NP a mezonet zahrnující 3. a 4. NP). Velkou roli při navrhování hrála také orientace stavby. Finální dispozice byla limitována domovním schodištěm a zohlednit bylo třeba i individuální požadavky všech majitelů související se situováním jednotlivých místností (buď do privátní zahrady či do ulice). Architektům se přesto povedlo nasměrovat všechny obývací pokoje (nebo alespoň jedno okno) na jih a uspokojit většinu uživatelských preferencí. Na druhou stranu, co se týče teras, nezbylo, než je orientovat na severozápad (slunce je proto ozařuje jen zrána a v podvečer).

Terasy představují tu část nemovitosti, jež stojí na jakémsi pomezí mezi soukromým a společným prostorem. Jde o jakousi pavlač, která uživateli přináší soukromí jen v případě, že ji využívají v tichosti. Jinak je platformou pro mezibytovou komunikaci. Zahrada pak zůstává společným prostorem, kde obyvatelé nemovitosti tráví společný čas. Tam, kde dříve stála garáž, se také nalézá objekt se třemi samostatnými kolárnami i sdílený sklad zahradního náčiní. Nejvyužívanějším sdíleným prostorem pak bude pravděpodobně sklep, kde byla zřízena prádelna, technické zázemí a klubovna včetně toalet a sprchy.

Soukromí v interiérech jednotlivých bytů pak bylo dosaženo kvalitní akustickou izolací stropních/podlahových příček.

Exteriéry

Kromě zahrady, z níž zmizela původní garáž a přibyl objekt pro skladování kol a jiného náčiní, prošel malou rekonstrukcí i plot. Byl zvýšen o jednu řadu cihel tak, aby zamezil průhledu z ulice. Kolárna je založena na betonových patkách, roli nosné konstrukce plní ocelový rám, střecha je tvořena trapézovým plechem, stěny a dveře jsou vybudovány z voděodolných OSB desek. Obklad a ztužení je z natíraných smrkových latí.

Co se vily týče, došlo jen k několika úpravám. Z dob minulých byl objekt zděný z plných cihel i šikmá střecha již zatepleny (na fasádě ETICS, v podkroví dvouplášťová větraná střecha s mezikrokevní a podkrokevní minerální izolací). Byl odstraněn původní nepříliš povedený střešní vikýř, nahradil jej tvarově a proporčně vhodnější typ, díky kterému se projevila hloubka ostění, průběžná střecha i koruna římsy. Štít domu byl obohacen o další okna, která napravila symetrii objektu. Menší otvorové výplně jsou z důvodu zachování historického výrazu domu tvořeny dvojskly, HS portály trojskly.

Kvůli plánovanému využívání prvního podzemního podlaží byly také prohloubeny anglické dvorky (sloužící k prosvětlení a provětrávání suterénu). Řešeny jsou však (z důvodu prevence průniku rizikové vlhkosti) prefabrikovanými plastovými dílci zaklopenými pochozím pozinkovaným tahokovem. Odvodnění je napojeno na odvod dešťové vody do kanalizace. Mimoto byl odstraněn jeden nevyužívaný komín, díky čemuž došlo k navýšení užitné plochy o celých 5 m² (1 m² na podlaží).

Pozn.: Anglický dvorek je prostředkem prosvětlení a provětrání sklepních prostor. Byl využíván zejména v minulém století v domech, v nichž se předpokládalo zřízení obytných prostor druhé kategorie či jiného zázemí. Jde o prostor před oknem, které se nachází pod úrovní prvního nadzemního podlaží. Ač jde na první pohled o působivé řešení přívodu světla a čerstvého vzduchu, mnohdy není dvorek správně zrealizován a způsobuje nemalé problémy. Pokud se tedy pro jeho zřízení rozhodnete, dbejte zejména na perfektní odvodnění (drenážní – kanálové, odtokem do kanalizace, či vsakem na pozemku), na správné zaizolování dvorku a na jeho kvalitní konstrukci, která odolá tlaku či UV záření. Pečlivě také zvažte zastřešení, které však nesmí bránit únikové cestě při případném požáru. Dnes jsou na trhu například prefabrikované anglické dvorky z vodotěsného a skelnými vlákny zesíleného polypropylenu, jejichž montáž i údržba jsou poměrně snadné. Ač opomíjenou, ale důležitou roli hraje také povrchová barva dvorku. Vhodná je především bílá, která odrazí maximální množství slunečního záření do interiéru.

Větrání, vytápění a chlazení

Objekt je kompletně vytápěn jediným společným plynovým kotlem, který zároveň zajišťuje ohřev teplé vody. Za účelem úspory odtáčené vody je teplá voda cirkulována až k jednotlivým spotřebním místům, které jsou díky tomu také separátně měřeny. V bytech jsou umístěny podlahové teplovodní rozvody, přičemž každý pokoj disponuje samostatným termostatem. Sklepní prostory jsou jako jediné vytápěny také nezávislými krbovými kamny, pro temperaci je zde však klasické topné těleso a žebřík v koupelně. Prostor je dotápěn též tepelnými ztrátami přístrojů v prádelně (včetně sušicí skříně), z kotle a zásobníku teplé vody. V létě je možné chladit dům klasickou splitovou klimatizací. Ventilace v interiéru je zajištěna přirozeně – okny. Toalety jsou větrány podtlakově, suterén je kvůli eliminaci vlhkosti nuceně přivětráván. A veškeré prostory v domě jsou elektronicky zabezpečeny.

Pozn.: Cirkulační potrubí zrychluje dopravu teplé vody k místu odběru a snižuje tak spotřebu odtáčené vody tam, kde jsou vodovodní rozvody příliš dlouhé (což platí i v případě „naší” dispozičně komplikované vily). Jde o uzavřený okruh tvořený třetím potrubím, které zajišťuje permanentní cirkulaci vody a udržuje ji stále teplou. Dochází tak k úspoře vodních zdrojů. Na druhou stranu je spotřebováváno větší množství energie na ohřev vody a běh oběhového čerpadla. Řešením je instalace programovatelného ovladače či vypínače, kterými je provoz čerpadla časově regulován a to je tak spouštěno pouze v období, kdy jsou uživatelé doma. Cirkulaci lze řídit i elektronicky s tím, že se jednotka postupně učí zvyklostem svých majitelů, ukládá je do paměti a zapíná pak čerpadlo v předstihu. Zajistí tak úsporu při zachování komfortu.

Nosné konstrukce a vnitřní příčky

Obvodové zdivo plní funkci nosné svislé konstrukce domu. Nově zřizované otvory byly v místě nadpraží vyneseny vloženými ocelovými nosníky. Vodorovné konstrukce nad každým bytem tvoří dřevěné trámové stropy, které jsou jako jediné pozůstatkem z dob minulých. Během rekonstrukce byly doplněny materiály, které nyní účinně zajišťují kročejovou a akustickou neprůzvučnost mezi podlažími (souvrství je tvořeno těžkou plovoucí anhydridovou podlahou, minerální izolací a akustickým SDK podhledem). V podlaze je také umístěno zmiňované teplovodní potrubí určené k vytápění interiéru, které zužovalo možnosti při výběru nášlapné podlahové vrstvy. Tvoří ji proto cementová nebo keramická dlažba, plnoplošný koberec, či dřevěné lamely pro podlahové vytápění. Ve sklepě jsou uloženy keramické půdovky. Schodiště zůstalo původní – teracové, ale bylo repasováno a z okolních stěn byl odstraněn neautentický kazetový dřevěný obklad z 90. let. Vodorovná konstrukce nad sklepními prostory je tvořena betonovým deskovým stropem uloženým do ocelových nosníků. Uvnitř domu došlo také k vybourání zdiva jednoho z komínů a v daném místě byl strop doplněn o nový ocelový nosník a železobetonovou desku. Vertikální dělicí příčky v interiéru jednotlivých bytů pak sestávají z SDK (s minerální výplní a dvojitým záklopem pro ideální zvukovou neprůzvučnost), v prvním podzemním podlaží jsou realizovány z pórobetonových tvarovek Ytong. Stupačky jsou ukryty za akustickým SDK.

Střecha

Rekonstrukcí velkého rozsahu prošla i střešní konstrukce plná nesourodých materiálů doplňovaných bez konceptu v průběhu existence stavby dle aktuálních potřeb majitelů. Střecha byla proto rozebrána s ponecháním dřevěných prvků krovu (vyměněna byla jen vrcholová vaznice a středový sloupek). V plášti střechy došlo i k realizaci nových pultových vikýřů. Mezi krokve byla uložena izolace z minerální vlny. Nakonec byla nazpět namontována původní keramická střešní krytina. Nově vytvořené vikýře jsou pokryty falcovaným titanzinkem a střecha byla vybavena sněhovými zábranami, střešními lávkami, žebříky a samozřejmě i kompletním okapovým systémem. Odvětrávání vzduchové mezery pod celoplošným bedněním střechy je zajištěno větracím pásem u hřebene, v nároží a v prostoru u okapu.

Rekonstrukce probíhala bez velkých komplikací. Díky důkladnému prosondování objektu před započetím stavebních prací nedošlo až na výjimky k překvapením. „Z hlediska statiky jsme přišli na to, že byl při předchozí rekonstrukci dodatečnou stoupačkou kanalizace bezstarostně přetnut jeden překlad nesoucí i část stropní konstrukce. Museli jsme ho znovu vynést, což nás trochu omezilo dispozičně (zúžil se průchod). Z hlediska podlahového vytápění nás ve 3. NP zaskočila (zjevně recyklovaná) kolejnice použitá náhle mezi trámovím v podlaze, která nebyla objevena při sondáži. Měla vyšší uložení než trámy, což nás donutilo ji relativně atypicky obejít s podlahovým vytápěním – nevešlo se do navržené skladby – a upravit podle toho hranici okruhů,” upřesnil jeden z autorů, Jakub Filip Novák ze studia No Architects.

Stínicí technika

Okna jednotlivých bytů jsou vybavena patřičnou stínicí technikou. HS portály jsou především z důvodu zachování soukromí a bezpečnosti stíněny předokenními žaluziemi. Francouzská okna v 1. NP disponují kvůli riziku přehřívání interiéru předokenními látkovými roletami s elektrickým ovládáním. Jižní okna ve střešním vikýři mají v kapse usazeny předokenní žaluzie. V ostatních jižně orientovaných střešních oknech byly nainstalovány hliníkové předokenní rolety. Severní okna si vystačí s interiérovou stínicí technikou.

Hospodaření s vodou

Při rekonstrukci došlo také k oddělení dešťové kanalizace od veřejné a nyní je dešťová voda jak z domu, tak z přístřešku pro kola akumulována v nádrži pod zemí a následně využívána na zálivku zahrady. Přebytky jsou svedeny do vsakovacích košů na pozemku.

Interiéry

Při pohledu na fotografie však většinu z nás nejvíce nadchnou interiéry. Designéři, přirozeně v úzké spolupráci s majiteli, kteří vyjádřili své preference a nad návrhy mnohokrát diskutovali, naplnili vnitřní prostory pastelovými barvami a na míru vyrobeným nábytkem, který svým vzhledem, tvarem i výběrem barevných odstínů připomíná první polovinu minulého století. Vše vkusně doplňují vybrané podlahové krytiny, například hexagonální dlažba v kombinaci tmavě zelené, bledě modré, bílé a hořčicově žluté. Významnou roli hrají ve výsledném dojmu i použité přírodní materiály (dřevo, keramika) a vybrané otvorové výplně, tedy okna, vyplněná romantizujícími příčkami. Vše je sladěno do posledního detailu, avšak nepřeplněno. Prostory tak působí volným, až svobodným dojmem a čekají pouze na dovybavení svými majiteli, kteří jim dodají poslední tečku.

Závěrem

Dům byl dokončen teprve nedávno. Všechny tři rodiny však hodnotí architekturu stavby, design interiéru i společné soužití pozitivně. Otázku, nač kladli investoři od počátku největší důraz, zodpověděl opět Jakub Filip Novák: „Majitelé apelovali na zachování individuální atmosféry starého domu. Tu jsme, mimo jiné s pomocí archivní dokumentace, rozvinuli. Obavy se pak týkaly hlavně nedostatku denního světla; i proto jsme všude snížili parapety, přidali řadu oken a do vnitrobloku (severní strana) vybourali velké okenní otvory. Naším vstupem byl pak důraz na důsledné rozdělení spotřeb, nebo míra zásahů – přizpůsobení dispozice potřebám obyvatel. Klienti byli smířeni s tím, že se dispozicím více přizpůsobí oni, ale vysvětlili jsme si, že vršit investice na základ, který zcela nevyhovuje původním požadavkům, je neekonomické. Návrhy individuálních interiérů jsou pak jen důsledkem naší filozofie, která je postavena na faktu, že veškeré investice do konstrukcí jsou realizovány kvůli interiéru. Právě v něm se bude ve skutečnosti bydlet.”

Majitelé mezi sebou dokonce vzájemně sdílejí klíče. Není však pochyb o tom, že se rozhodně nejedná o princip aplikovatelný na bydlení jakékoli skupiny lidí. Je k tomu potřeba nadhledu, tolerance a vzájemného respektu. Jako nejsnazší prostředek se nabízí založení družstva. Nezbytné je totiž právní ošetření veškerých vztahů. Priority lidí se časem mění a je pravděpodobné, že bude osazenstvo domu chtít do budoucna žít odlišně, odstěhovat se, bude zdravotně indisponováno či nastane jiná změna (zahraniční statistiky dokazují, že se v bytovém domě vymění průměrně jedna domácnost za deset let). Financování projektu „baugruppe” pak lze řešit jako družstvo formou úvěru. V Německu jsou banky na takovou situaci zvyklé a nabízejí speciální produkty „půjčky pro Baugruppe”. U nás si na to zřejmě ještě počkáme, ale po konzultaci s odborníky z oblasti práva a financí každopádně nejde o věc nemožnou.

Související články

• Sedlákův dům v Chlumci, selské stavení nadčasové podoby
• Moderna v podkroví historických Košic
• Dům "Věž", čisté geometrické linie v kontrastu s pozůstatkem původní vily